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大阪で不動産投資をする際のポイントとエリア選び

東京に次いで日本有数の大都市である大阪は、様々な企業や商業施設が存在しており、不動産投資を考える人にとっても要注目のエリアです。

しかし、その一方で大阪府が将来人口の推計を行った「大阪府人口減少社会白書」によれば、大阪府の人口は2010年のピークを境として減少傾向が続くと考えられており、実は他の大都市と比較して厳しい状況にあることも事実です。

大阪府の人口構成は、2040年以降は生産年齢人口(15~64歳)が1割近く減少、年少人口(0~14歳)については1割を切ることも予想されています。その一方、65歳以上の高齢者はさらに大幅増と予測されており、長期的な不動産投資を考える上で大阪の人口推移は無視できません。

また、大阪は一般的に梅田駅・大阪駅を中心とする「キタ」と、難波駅を中心とする「ミナミ」という、2つの経済圏によって構成されています。 テレビ番組や観光雑誌などで大阪が紹介される時、しばしば道頓堀や日本橋といったミナミの様子が使われますが、実際の経済を考えると近年は梅田周辺の開発が進んでおり、ミナミ経済圏よりもキタ経済圏の発展が顕著です。そのため、不動産投資を考える上でも、キタを中心とした交通網や立地環境などを意識していくことが大切になります。

※参考資料:大阪府,「大阪府人口減少社会白書「人口減少」の潮流(H26.3推計による改訂版)」,(PDF)

大阪で不動産投資を始めるなら抑えておきたいポイント

大阪に移ってきた単身者のニーズを考える

東京や周辺エリアでは、人口のドーナツ化現象も進んでおり、毎朝の通勤に2時間くらいかける人が少なくありません。しかし、大阪では通勤時間に1時間半以上をかける人は少数派です。つまり、大阪は東京よりも職場と住居が近い関係にあるといえます。

言い換えれば、最初から大阪で暮らしていた人は、そもそも仕事をきっかけにして自宅を変える必要性が少ないとも考えられ、賃貸マンションなどへの需要は東京よりも低いと見るのが現実的です。 それでは、大阪でどのような層に賃貸マンションのニーズがあるか考えると、まず東京やその他のエリアから転勤などで大阪へ移ってきた人が挙げられます。 だとすれば、転勤族や学生といった単身者向けのワンルームマンションは要チェックです。

有名企業の支社・支店は御堂筋線沿いに集中する

東京を首都とすれば、大阪は日本にとって第二の首都であり、西日本経済の中心地です。そのため、大阪には一流企業や有名店舗の支社・支店が数多く進出しており、さらにそれらはキタの梅田からミナミの難波の間へ集中しています。

もっと具体的には、大阪市営地下鉄「御堂筋線」の「梅田駅」から「なんば駅」の沿線に企業が集中しており、必然的に大阪への転勤族の住居ニーズを考える際は、御堂筋線の各駅が最寄り駅となるエリアを中心にすることがポイントといえるでしょう。

エリアごとの違いも把握しておく

経済都市として開発が進むキタや、世界有数の観光地として人気のミナミなど、大阪府内はエリアによって特色や訪れる人の目的も様々です。 特に大阪北区一帯は東京オリンピック以降の開発も進められており、これからますます交通環境の発展や人口流入の増加が期待できるでしょう。そのため、今後の不動産価値の上昇も考慮しておくことが大切です。

大阪のワンルームマンションの利回り

大阪の不動産投資は東京よりも利回りが良い

一般財団法人日本不動産研究所の「第39回不動産投資家調査(2018年10月)」によれば、東京の城東地区におけるワンルームマンションの期待利回りが4.5%であったのに対して、大阪の利回りは4.9%と、大阪の方が東京よりもワンルームマンション不動産投資における利回りは良くなっています。

※参照資料:一般財団法人日本不動産研究所,「第39回不動産投資家調査(2018年10月現在)」

大阪には関西国際空港やUSJ、道頓堀といった世界的に重要な観光拠点が存在しており、外国人旅行者などの数も増加しています。これにより、大阪では都市開発も進んでおり、バブル崩壊以降は下落傾向にあった地価の再上昇も続いています。

地価の上昇は不動産物件の価値に影響するため、家賃収入による利回りだけでなく、不動産価格の値上がりによる売却益も考慮できることがポイントです。

大阪での物件選びのポイント

若年層向けのワンルームマンション

転勤族や学生といった、比較的若い年齢層の単身者を狙っていくには、投資物件もそのニーズにあった若年層向けワンルームマンションを考えていくことがおすすめです。

最寄り駅は御堂筋線

大阪では自宅から職場までの通勤時間が重視されがちな上、キタからミナミの御堂筋線沿いに様々な企業の大阪支社や大阪支店が集まっていることを考えれば、御堂筋線へのアクセス性を考えることも欠かせません。

また、ワンルームマンションを希望する単身世帯は、自宅から最寄り駅までの距離も重要です。そのため、御堂筋線沿いで交通立地の良い物件は魅力的といえるでしょう。

築年数とランニングコスト

都市開発が進んで新しい物件が増えている大阪ですが、だからこそ築年数がそれなりの物件であっても、初期費用を抑えられるとすれば利回りを考える上で無視できません。 しかし、築年数がかさんでいる物件では老朽化も進んでいる可能性があり、場合によっては修繕費や改装費といったコストも生じます。

また、開発によって地価が向上するエリアであれば、築年数に対して物件価格が高い可能性もあり、目先の利回りや初期費用の価格だけに注目するのでなく、長期的なコストバランスを考えるようにしてください。

大阪の人気のエリア

大阪市北部

大阪市北区・福島区・中央区といった北部エリアには、オフィス街や繁華街が広がっており、不動産物件も数多く存在しています。また、梅田周辺へのアクセスも優れており、単身世帯からのニーズも高くなっています。

大阪市浪速区

難波や日本橋がある大阪市浪速区は、世界的にも有名な観光地であり、さらにオフィスビルや大型商業複合施設もあるなど、古くから人気のエリアです。また、浪速区は特に男性単身者の転入が増加している傾向にあります。

吹田市の江坂駅周辺

江坂駅は、大阪市の北側にある吹田市にあり、御堂筋線と北大阪急行南北線が乗り入れている駅です。 梅田やなんば、天王寺といった人気エリアへのアクセスが良く、さらに新幹線の発着駅である新大阪駅へも近いため、東京やその他の地方出身の転勤族にとっても人気です。

まとめ

人口減少が危ぶまれている大阪ですが、それでも東京に次ぐ日本第二の大都市としての存在価値は依然として高く、不動産投資家からの人気も高くなっています。 大阪での不動産投資では、東京や地方からの転勤族や学生といった単身者のニーズとして、キタ経済圏へのアクセスや生活環境を重視しながら、将来的な都市開発計画による不動産価値への影響も考えていきましょう。

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