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東京で不動産投資をする際のポイントとエリア選び

東京はアメリカや中国に次ぐ世界有数の大都市であり、不動産の価値も高く、世界各国の投資家が不動産投資を目的として東京にお金を入れています。

また、東京は人口密度が世界一高い都市としても有名です。一般的に、不動産価格や賃料は人口密度に比例して高くなるため、ある意味で東京は不動産投資市場として世界一魅力的なエリアだともいえるでしょう。加えて、東京には日本だけでなく世界中から人が集まっており、単身世帯が増加しています。

ワンルームマンションにとって単身世帯は最大の入居者ターゲットです。 実は、東京都の予測(東京都区市町村別人口の予測)によれば、東京都の総人口は2025年に1398万人でピークを迎えた後、減少していくとされています。しかしそれは東京への人の流入が途絶えるからというよりも、むしろ寿命によって亡くなる人の数が増えるからだと考えられており、見方を変えれば単身世帯の人口は依然として増加していくと予測できるでしょう。 そのため、東京はこれから不動産投資を始めたい人にとっても要注目のエリアです。

※参照資料:東京都の統計,「東京都区市町村別人口の予測|予測結果の概要(2017)」,(PDF)

東京で不動産投資を始めるなら抑えておきたいポイント

東京都の「ワンルーム条例」

東京都ではワンルームマンションの需要が多いからこそ、無規制のままでは移住者向けのワンルームマンションが乱立する懸念があります。そのため、東京都の各行政区はワンルームマンション建設に規制をかけています。 これらの規制は通称「ワンルーム条例」と呼ばれており、東京での不動産投資を始める上で注意しておかなければいけないポイントです。

ワンルーム条例は不動産投資にとってむしろプラス?

東京のワンルーム条例では、例えば「面積を25㎡以上にしなければならない」「ファミリータイプに住戸を設けなければならない」といったように、単身世帯のニーズにマッチしないワンルームマンションの建設が義務づけられていることがあります。

そして、その条例に従って新築マンションを建てようとするとコストがかかりすぎて、採算性が追い付かなくなってしまうため、東京都ではワンルームマンションのニーズがあるにもかかわらず、供給が追い付いていないという現状があります。

しかし見方を変えると、新築物件が増加しにくいということは競合物件が増えにくいということであり、それは既存物件の価値が下がりにくいということです。 そのため、競合物件の出現を制限しているワンルーム条例は、不動産投資においてむしろプラスであると考えることができるでしょう。 ただし、ワンルーム条例はエリアによって内容も変わるため、自分が不動産投資を行おうと考えているエリアについて把握しておくことが大切です。

単身世帯に人気の区を確認する

東京都内ではエリアによって、単身世帯やファミリー世帯などどの層に人気が高いかが変わっています。

例えば、港区や千代田区、中央区は全体的に人気が高いエリアで、特に単身世帯には新宿区や渋谷区、中野区が人気です。また、ファミリー世帯には杉並区や練馬区、世田谷区といったエリアが人気とされています。

治安の良さや教育環境の充実度、最寄り駅までの距離など、世帯やライフスタイルによって重視されるポイントは変わります。そのため、ワンルームマンションで不動産投資を行うのであれば、単身世帯に人気が高いエリアを把握しておくことが大切です。

東京のワンルームマンションの利回り

一般財団法人日本不動産研究所の「第39回不動産投資家調査(2018年10月)」によれば、東京のワンルームマンションの期待利回りは城東地区で4.5%、城南地区で4.4%程度となっており、やや減少傾向が続いています。

一方、札幌や名古屋、大阪といった全国の政令指定都市は最低でも4.9%以上となっており、期待利回りだけで見れば東京は全国の地方都市よりもやや低いといえるでしょう。 ただし、これは東京の不動産ニーズが全国的に低いからでなく、シンプルに東京では物件価格が高いからということが理由です。

利回りの良さは不動産投資を始める上で非常に重要ですが、不動産ニーズが低ければ思い通りに入居者が集まらないリスクもあります。そう考えれば、利回りがやや低かったとしても、安定的にワンルームマンションへのニーズが高い東京は、むしろ不動産投資にとって向いているといえるかも知れません。

※参照資料 一般財団法人日本不動産研究所,「第39回不動産投資家調査(2018年10月現在)」,(PDF)

東京での物件選びのポイント

単身世帯向けの物件

単身世帯が増加している東京であれば、必然的に単身世帯向けのワンルームマンションなどを狙っていくことが有効です。また、学校や仕事で日中はあまり自宅にいない単身者であれば、交通の利便性や周辺環境、賃料などを重視して、物件そのものにはそこまでこだわらない人も少なくありません。

立地環境と築年数

不動産投資では、物件から最寄り駅までの距離や路線の種類といった交通環境は非常に重要なポイントです。また、スーパーやコンビニ、病院といった周辺環境の充実度も確認しておくべきです。 加えて、築年数も忘れてはいけません。

築年数は物件の耐震基準や安全対策とも密接な関係があり、また経年劣化によるメンテナンス費用にも関わってきます。 物件の維持管理費は投資の収益性に影響する要素であり、長期的な投資計画を考える上で無視することはできません。

東京の中古ワンルーム投資物件を
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人気の秘密は好立地&駅近

バブル期の物件は狙い目?

バブル期に建てられた物件は、駅近など立地環境が優れていることが多い一方、築年数がかさんでいるため購入価格が比較的安いことも少なくありません。 築年数が維持管理費の増加リスクにつながるとしても、入居希望者にとって物件価値が下がりにくく、また初期費用を抑えられるバブル期のワンルームマンションは、不動産投資にとって一考の価値ありといえるでしょう。

東京の人気のエリア

都心エリア

企業のオフィスや重要拠点が集中する都心は、あらゆる面で人気のエリアです。必然的に物件価格や賃料も高くなりがちですが、港区・千代田区・中央区といった都心3区や、そこに新宿区・渋谷区を加えた都心5区といったエリアは、昔からとても高い人気があります。

副都心エリア

新宿や渋谷、池袋など都心3区の周辺にあるエリアは副都心とも呼ばれ、商業施設が多く、再開発も進んでいるエリアです。そのため、人々の注目度が高く、人気も高いエリアといえます。

城北・城東エリア

文京区・豊島区・北区・足立区・板橋区の城北エリア、荒川区・墨田区・葛飾区の城東エリアは、地価の安さや交通の便利さといったバランスが良く、日本不動産研究所の不動産投資家調査でも対象とされるように、投資において魅力的なエリアと考えられるでしょう。

まとめ

東京は物価が高く、不動産投資の初期費用がかかるため、全国的に利回りはやや低くなる傾向があります。しかし、一方で東京には単身世帯からのニーズやワンルーム条例といった不動産投資におけるメリットもあり、押さえるべきポイントを押さえておけば東京は不動産投資家にとって魅力的なエリアといえるでしょう。

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※入居率は2021年3月31日時点のものを掲載しています。