空室対策は一番重要

  
空室

不動産投資を行ううえで、もっとも重要なポイントは空室対策です。投資家においては、空室リスクが低い物件のタイプをよく理解し、かつ、万全の空室対策を行っている仲介業者を選ぶようにしましょう。

空室リスクの低い物件とはどんな物件?

一言で不動産投資とは言っても、その中身には大きな違いがあります。以下、「マンションとアパート」「ワンルームとファミリータイプ」「新築と中古」の3つを基準に、それぞれの空室リスクについて確認していきましょう。

空室率

データ引用元:LIFULL HOME'S 不動産投資 全国の賃貸用住宅の空室率一覧より抜粋し当編集部が作成(https://toushi.homes.co.jp/owner/)

マンションとアパート

一般に、アパートよりもマンションのほうが空室リスクは低めと言われています。その理由は以下の2点です。

マンションのほうがセキュリティはしっかりしている

最近のマンションは、そのほとんどがオートロック式です。加えて監視カメラを設置しているマンションも少なくないなど、アパートに比べて、マンションのほうがセキュリティの質はしっかりしています。

セキュリティの高さは、一人暮らしの女性などはもちろんのこと、お子様のいるファミリー層にもとっても重要なポイント。その意味において、アパートよりもマンションのほうが空室リスクは低くなると言われています。

マンションの分散投資で空室リスクを抑えることができる

アパートの場合、一棟全体に投資をすることが普通。よって、部屋ごとにリスクを分散することができません。

それに対してマンションの場合には、一部屋ごとに区分投資することが一般的。エリアや条件を違えた部屋に分散投資をすることで、空室リスクを抑えることができるでしょう。

ワンルームとファミリータイプ

ワンルームとファミリータイプを比べた場合、ワンルームのほうが空室リスクは低めです。その理由は次の2点です。

単身世帯が増えている

従来から続いている核家族化や単身赴任制度などに加え、近年は晩婚化や離婚率の上昇、独居高齢者の増加など、日本全体で単身世帯が増えています。そのため、賃貸マンションや賃貸アパートにおいても、ファミリータイプよりもワンルームのほうが需要は高め。特に、東京や大阪、名古屋などの都市部では、ワンルームの需要に対して供給が追いついていないエリアもあるほどです。

なお東京都では、2035年の時点で単身世帯が過半数を超えると予測されています。

ワンルームのほうが回転は早い

ファミリータイプの場合、一度入居世帯が決まると、長い期間にわたって住み続けることが予想されます。それに対してワンルームの場合、たとえ入居者が決まっても、1年や2年などの短い期間で退居する可能性があります。この点に照らし、中には「ファミリータイプのほうが空室リスクは低い」と説明する人もいるようですが、実際には逆です。

確かに、ワンルームに比べるとファミリータイプのほうが入居期間は長くなる傾向があります。しかしながらファミリータイプの場合、一度退居されると、次の入居者が決まるまでに時間がかかる傾向があります。一方でワンルームの場合、市場での需要が高いことから、たとえ退居されても次の入居者が比較的早く見つかります。 入居者の回転が良いため、結果として、ファミリータイプよりもワンルームのほうが空室リスクは低めになると言われています。

新築と中古

新築と中古を比べた場合、一般的には新築のほうが空室リスクは低くなるでしょう。ただし、たとえ中古物件であっても、新築と同等レベルの入居率を維持している管理会社もあるようです。

一般的には新しい物件のほうが人気

過去に誰かが住んだ後の中古物件に対し、まだ誰も住んでいない新築物件のほうが人気を集めることは、想像に難くありません。立地や設備などに問題がなく、かつ管理会社がしっかりと入居者付けを行っている限り、新築物件の運用スタート時点で空室リスクを心配する必要はほとんどないでしょう。

管理会社次第では中古でも高い入居率を誇る

たとえ中古であっても、新築並みに安定した入居率を維持している物件があります。そのような物件をよく調べてみると、賃貸管理会社や建物の管理会社の仕事がしっかりと行き渡っている事例が大半です。空室リスクを抑えられるかどうかは、管理会社の本気度にもかかっていると言えるでしょう。

賃貸管理会社によってなぜ空室リスクが変わるのか

空室

不動産投資は、オーナー自らが空室対策を管理するのは手間も時間もかかりすぎます。また、自己流での空室対策は効果が期待できず手間暇かけたのに失敗するという最悪の事態にも。

ここは、賃貸管理のプロである賃貸管理会社に任せることが最適。

各賃貸管理会社の空室対策がどのようなものか紹介していきます。

空室対策、入居率が公表されているならその数字、そして、月額の管理費をチェックできます。

日本財託の空室対策とは

  • 日本財託の入居率:99%
  • 月額管理費:3,000円(税抜・1戸)

空室保証として査定賃貸下限の80%を保証してくれます。物件購入後5年間にわたって、解約日2ヶ月経過後から入居者決定までが対象となります。入居率は直近2年で99.0%から99.5%の間を推移しており安心できる数字です。

FJネクストの空室対策とは

  • FJネクストの公表入居率:99.1%
  • 月額管理費:公式ホームページに記載なし

テレビCMなどもよく見かける「GALA(ガーラ)マンションシリーズ」を展開する会社。公式サイトには入居率は記載あるが月額管理費や空室保証については記載がないので問い合わせが必要になります。

シノケンハーモニーの空室対策とは

  • シノケンハーモニーの入居率:98.9%
  • 月額管理費:8,000円(税抜・1戸)

CMでもおなじみの会社。取り扱う物件は主にワンルームマンションのよう。空室対策は35年間空室保証システムによりカバーして、不動産投資を失敗しないために、全力でサポートしてくれます。

GAテクノロジーズの空室対策とは

  • GAテクノロジーズの入居率:98.9%
  • 月額管理費:1000円(税抜・1戸)

AI(人工知能)審査による家賃債務保証サービスなど、面白い試みををしている会社。 賃貸管理の詳しい内容については公式サイトに記載はありませんでしたが、月額の管理費は1000円と破格。空室対策については特に記載はありませんが1000円の管理費に含まれるとは考えにくいです。

デュアルタップの空室対策とは

  • デュアルタップの入居率:98.1%
  • 月額管理費:公式ホームページに記載なし

東京23区内に立地する自社ブランドマンション「XEBEC(ジーベック)」をもつ会社。賃貸管理は、この自社ブランドマンションのみ対応。管理費の記載はありませんでしたが、家賃保証システムに関しては物件を借り上げるサブリース形式です。

青山メインランドの空室対策とは

  • 青山メインランドの入居率:%
  • 月額管理費:8,000円(税抜・1戸)

自社ブランドマンション「メインステージ」を持つ会社。自社物件以外の賃貸住宅の管理業務にも対応してくれる。 賃貸管理には3つの形態があり、ほぼ自分で管理する自主管理、クレーム処理や事務に対応する集金代行、空室対策もあるサブリースです。保証は設定家賃の90%を2年毎に更新となります。

ジー・ピー・アセットの空室対策とは

  • ジー・ピー・アセットの入居率:98%
  • 月額管理費:賃料の5%(1戸)

公式サイトは賃貸管理のサービス内容について詳しく説明されており、何をどれだけ対応してくれるのかがわかりやすいです。家賃保証は、確実くんというプランでサブリース形式の場合は、原則3年の間、査定賃料の85%が保証されます。

PIMの空室対策とは

  • PIMの入居率:97.59%
  • 月額管理費:4,000円(税抜・1戸)

自社ブランドマンション「ヴォーガコルテ」を持つ会社。PIMは手厚い賃貸管理サポートを提供が自慢。設備保証も含んだマスターリース契約であれば月々数千円で家賃対応保証を受けられるようです。

プレサンスの空室対策とは

  • プレサンスの入居率:公式ホームページに記載なし
  • 月額管理費:公式ホームページに記載なし

プレサンスの公式ホームページ上には、入居率や管理費、空室対策については記載がみあたりませんでした。賃貸管理は3つのシステムがあり、直接契約(賃借人と直接対応)・集金代行・借上システム(サブリース)となっているようです。

REISM(リズム)の空室対策とは

  • REISM(リズム)の入居率:公式ホームページに記載なし
  • 月額管理費:公式ホームページに記載なし

REISM(リズム)の公式ホームページ上には、入居率や管理費、空室対策については記載がみあたりませんでした。集客性や立地に優れた中古物件を仕入れ、リノベーションを施し、資産価値を高めて上で、不動産投資物件として提供するのがベースのようです。

プロパティエージェントの空室対策とは

  • プロパティエージェントの入居率:99.70%
  • 月額管理費:家賃の3.5%(1戸)

家賃対応率などの数字も公開していました。賃貸管理は集金代行サービス・家賃保証サービスと2パターンがあり、前者は空室保証はないですが家賃滞納が発生した場合には家賃を保証してくれます。後者は、部屋を借り上げる形で管理となります。保証金額や期間などは記載なし。

アセットリードの空室対策とは

  • アセットリードの入居率:公式ホームページに記載なし
  • 月額管理費:公式ホームページに記載なし

賃貸事業での月額管理費用は記載されていませんでした。空室保証に関しては、サブリースの形をとっているようですが、こちらも明確な記載はなし。 アセットリードで提供するマンション投資を「レジデンシャル投資」と呼称しており、グループ内の不動産賃貸事業部門が請け負ってくれます。

グローバルリンクマネジメントの空室対策とは

  • グローバルリンクマネジメントの入居率:99.44%
  • 月額管理費:公式ホームページに記載なし

入居数は、自社ブランドマンション「アルテシモ」シリーズのみの数字の様子。月額管理費は不明、空室対策は、サブリースシステムで、マンションを借上げして一般の入居者に転貸するシステム。最大35年7年毎に見直し、見直し金額は下限5%以内。

クレアスライフの空室対策とは

  • クレアスライフの入居率:99.76%
  • 月額管理費:3,241円(税抜・1戸)

賃貸管理グループ会社のクレアスレントで担当。空室対策は、借り上げシステムという形で、マンションを借上げして一般の入居者に転貸するシステムの場合は、査定金額の90%が家賃として保証される。保証期間は不明。

東京リバックスの空室対策とは

  • 東京リバックスの入居率:入居率99.62%%
  • 月額管理費:3,600円(税込・1戸)

賃貸管理グループ会社のシイ・アイ・シーで担当。空室対策は、家賃保証サービスという形で、マンションを借上げして一般の入居者に転貸するシステムの場合は、査定金額の90%が家賃として保証される。こちらは2年更新で査定額を見直される。

まとめ

空室対策をしっかり行っている信頼の業者を選びましょう

空室が生じて家賃収入がゼロになったとしても、銀行は返済を待ってくれるわけではありません。よって空室期間中の返済は、投資家の自己資金から行うことになります。

そのような事態にならないよう、不動産投資をするときには、空室対策がしっかりしている業者をパートナーに選ぶべき。過去の実績や、現在行っている空室対策をしっかりと比較し、信頼できる仲介業者を選ぶようにしましょう。

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