失敗事例から学ぶ不動産投資

  

不動産投資で失敗する原因には、周辺環境の変化によって入居者が減ってしまったり、建物そのものの老朽化によって思わぬ費用がかかってしまったり、その他にも様々な理由が考えられます。

そこで、適切なリスク管理を行っていくためにも、まずは不動産投資の実際の失敗事例を知り、そこから原因と対策を学んでいきましょう。

不動産投資できちんとリスク管理を行っていくためには、どのような原因で不動産投資が失敗してしまうのか、失敗事例から具体的なポイントを学んでおくことが重要です。ここでは、不動産投資の失敗事例について幅広くまとめています。

周辺環境が変わって入居者が激減してしまった

例えば、地方から学生が集まる大学の周辺では、常に一定のワンルームマンション需要があり、たとえ入居者が卒業と同時に退去してしまったとしても、また次の入居者がすぐに見つかることも期待できるでしょう。しかし、昨今は少子化がどんどんと進行しており、大学が移転したり、キャンパスが統廃合されてしまったりといったケースも発生しています。

また、企業の支社や工場も同様に、企業の経済状況によって閉鎖されてしまうことが考えられます。

そのため、単に大学校舎や会社に近いという点だけしかメリットのないマンションでは、それらがなくなった途端に家賃収入が途切れてしまうかも知れません。

対策:特定の学校や企業に依存しない

周辺に大学や企業などがあって独身者が多く集まりそうなエリアは、不動産投資でも魅力的です。しかし、特定の大学や企業に頼り切りの不動産投資では、それらがなくなっただけで破綻してしまう可能性も高まります。

不動産投資は長期的な計画が重要となる投資です。そのため、色々な面から入居者へ魅力をアピールできる物件の選択が大切です。

物件購入後すぐに設備の老朽化が発見されて修繕費がかかった

築年数のわりには見た目の状態が良く、費用面でもお得に感じられる中古ワンルームマンションを購入したものの、いざ入居者が生活をスタートさせた直後に給水管やガス設備に思わぬトラブルが発生して、修繕に莫大な費用がかかった上、入居者も出ていってしまったという失敗事例は珍しくありません。

中古物件は築浅物件や新築物件より購入価格が安いものの、経年劣化による老朽化が進行しており、様々な面で修繕費や改修費がかかります。

そのため、目先の金額に踊らされて物件購入をしてしまうと、後々に予想外の出費が必要になってしまうリスクが高まります。

対策:事前の調査とリスクを考慮した運用計画を重視

きちんと物件管理を続けていたとしても、築30年を超える頃になれば大規模なメンテナンスやトラブル対策が必要になることは少なくありません。

古いマンションはもちろん築浅物件であったとしても、長期的な投資計画を考えるには、修繕履歴や積立修繕金、管理組合の修繕計画などについて詳しく確認し、長期的な支出について試算しておくことが必須です。

また、自己資金を全額つぎ込まず、ある程度の余裕を保ったまま運用を続けることも大切です。

家賃保証の額よりもローン返済額が高くて破綻

不動産投資で最大の懸念材料が空き室リスクでしょう。

ローン返済は毎月のことですが、入居者がいなければ家賃収入が得られないため、空き室状態が続けば続くほど現金支出の負担が増えて、投資継続が困難になります。

そのため、不動産投資会社では入居者がいない時にも一定額の収入を得られるよう、家賃保証サービスなどを提供していることがあります。

しかし、家賃保証には手数料がかかる上、一定期間ごとの更新が条件となっていることも通常です。そのため、明らかに今後も入居者が現れないと判断されれば、更新時に家賃保証額が大幅に減額され、結果的にローン返済をまかなえなくなってしまいます。

対策:家賃保証額のコストと価値のバランスを考える

家賃保証は心強いサービスですが、築年数に応じて家賃が下がれば保証額も下がってしまうことが必然です。そのため、家賃保証があれば安心と油断してはいけません。

また、家賃保証の手数料が周辺の物件の相場と比較して適正かどうかも確認しておきたいポイントです。

サブリース契約の解除で管理費のコストが増加

事業者がオーナーに代わって賃貸経営を行うほか、入居者の有無にかかわらず家賃を保証してくれる心強いサービスです。しかし、はじめは心強く感じていても購入から数年もすれば「サブリース契約を解除すれば、手数料がかからなくなって家賃収入が増えるのでは?」と考える人も少なくありません。もちろんマンション経営の知識や経験を積んでいる人であれば、サブリース契約の解除を検討しても問題ないでしょう。

けれど、知識や経験がまだ浅い初心者が手数料を惜しんでサブリース契約を解除した場合、入居者が入れ替わるたびにサブリースの手数料以上のリフォーム代やクリーニング代の持ち出しが発生したり、空室により家賃収入が減ったりと想定外の結果につながる可能性があります。

対策:コストの見直しは削減による影響を考えながら行う

不動産投資をするにあたって、無駄なコストがないか定期的に見直すことは大切です。しかし、コストだけに注目してしまうと必要な出費まで削ってしまい、それによる負担でかえってコストが増加する、という本末転倒な事態になりかねません。サブリース契約においても何のためにかけていたコストかを考えれば、知識や経験の浅い初心者が対策もなしに契約を解除すれば経営が立ち行かなくなるのは明確です。

特に、サラリーマン大家ならコスト削減によって本業に影響が及ばないかを考える必要があります。不動産投資は長期運用によって利益を得る投資法のため、目先の費用にとらわれすぎず、コスト削減によるメリットとデメリットのバランスをしっかり見極めながら見直しを行なうことが重要です。

表面利回りに踊らされて購入に走った結果、赤字経営に…

不動産投資物件を購入する際、どの程度の家賃収入を得られるかの表面的な数値が分かる表面利回りを指標にする人も多いでしょう。確かに、表面利回りは投資用物件を探す際の絞り込みの材料として有用です。しかし、利回りがどれだけ高かったとしても、入居者がつかないと当然ながら家賃収入は得られません。周辺の家賃相場や競合環境などの調査をせずに表面利回りの高さに踊らされて購入に走った結果、経年による家賃の下落や長期的な空室の発生で赤字経営に陥っている物件も少なくありません。

入居者がつかない物件は築年数が古い、交通の利便性が悪いというケースが多いため、マイナス収支になってから購入を検討しても買い手が見つからない、もしくは不利な条件でしか売却できない事態になる可能性があります。

対策:表面利回りを絶対的な数字と捉えない

表面利回りはあくまでも表面上の利回りであって、絶対的な数字ではありません。表面利回りの良い中古物件を購入したとしても、周辺相場より家賃が高く設定されている場合だと次の入居者を探すタイミングで家賃を見直す必要があります。大切なのは、入居率を左右する周辺の競合環境や物件の築年数、交通の利便性などを踏まえても利回りを維持できるかどうかです。

表面利回りで物件の良し悪しを判断せずに、家賃は適正価格か、将来家賃を下げた場合でも安定して家賃収入を得られるかどうかの見極めが重要になります。

ファミリー物件の想定外の出費に大打撃

単身者用のワンルームマンションと違い、ファミリータイプの物件は家賃を高く設定できることから、より多くの家賃収入を得られるのではと購入するケースが見受けられます。ファミリータイプの投資物件で失敗する人の最大の特徴は、運用後にかかる費用を考慮していなかった点。ファミリータイプの物件はワンルームマンションよりも家賃を高く設定できるものの、部屋が広い分、運用後の管理費や修繕費、退去後のクリーニング代なども高額になります。

また、ファミリータイプの物件は入居者が長く住むから空室リスクが低い、という狙いで購入するも、家族世帯は賃貸よりも分譲を選ぶケースが多いために入居者を探すのが困難という声もあり。運用後のコストや賃貸需要を考慮しなかったために「こんなはずじゃなかった」と購入を後悔する事例が散見しています。

対策:運用後のコストを踏まえた総合的な利回りで検討する

ファミリータイプ物件ではまりやすい落とし穴としては、「ワンルームマンションよりも家賃を高く設定できる」と目先の利益しか見えていない点があげられます。長期的な運用を求められる不動産投資においては、管理費や修繕費などを差し引いても安定した収益が得られるのか、といった実質的な利回りを見極める目が必要です。

物件選びでも、ファミリータイプ物件ならではの視点を持てるかどうかが安定した収益を得られるカギを握っています。戸建てよりもマンションを選ぶ傾向にある3~4人家族向けを主なターゲットとした広さや間取り、小学校の校区、ファミリー層が好む設備などを考慮した物件選びで、空室リスクを回避しましょう。

【まとめ】常にリスクや変化を想定しておく

不動産投資は長期間にわたって投資費用を回収していくタイプの資産運用であり、様々な不具合やトラブルが発生することはある意味で必然です。

そのため、目先の物件価格や利回りに踊らされたり、現在の状況や保証サービスなどに依存して油断したりすることなく、常に様々なトラブルや状況変化を想定して、多角的なリスク対策を行っていくようにしましょう。

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