地震が来たらどうなるのか

地震大国の日本で不動産投資をするにあたって、地震のリスクは必ず考慮するべきです。
いざ大地震が起きた場合は、管理会社も営業をストップするでしょうし、その時点でできることは少ないです。
混乱がおさまった時に、物件に大きく被害があれば修繕に費用がかかり、最悪の場合は倒壊して資産価値がなくなる可能性も。
それでは、リターンどころではなくなってしまいます。
地震リスクを軽減するために、不動産投資物件を選ぶ際に注意するべきことを説明します。

完全に回避できないリスク

地震以外にも、不動産投資においてリスクは複数あります。
「空室リスク」「家賃滞納リスク」「物件価値下落リスク」「天災リスク」など がそれにあたり、適切なリスクヘッジができなければリターンを減らすことになります。

地震や台風などの天災は事前に回避することが不可能なリスクです。
しかし、立地や建物の性質により被害は大きく変わります。
他のリスクとの兼ね合いはありますが、最小限に留められる物件を選びましょう。

リスクを避ける方法・新耐震基準のマンションを選ぶ

地震災害に対してマンションがどれくらい耐えられそうか判断する材料として、耐震基準があります。
耐震基準は「新耐震基準」「旧耐震基準」の2つがあります。

地震に強いのは「新耐震基準」が適用されている物件です。

「新耐震基準」は、建築基準法が1981年に改正された際に設定された耐震基準になります。

  • 震度6強の揺れがあっても建物が倒壊しない
  • 震度5強程度の揺れではほとんど損傷しない

建物の強度はこの2つを前提として建てられています。

「旧耐震基準」では、震度6強の揺れに対して規定がなく、また建物も古くなってきているため、地震リスクは極めて高いと言えます。

「新耐震基準」で建てられている物件は、近年の震災でも大きく倒壊したマンションはほぼありません。

  • 東日本大震災…0棟
  • 熊本地震…1棟
破損する、ひびが入るなどの被害はあっても倒壊まではしません。

新・旧の耐震基準の差がもっとも出た災害は、阪神・淡路大震災です。

旧耐震基準で建築された建物のうち70%は、小破から大破以上の被害があったのに対し、 新耐震基準の建物は、その割合が30%以下まで抑えられていました。 100%建物の損害を防げるわけではありませんが被害の程度は異なります。

尚、1982年以降に建築された物件でも、旧耐震基準で建てられてる場合があります。建築年のみでなく耐震基準もチェックしましょう。

投資エリアの分散

近年は、これまで地震は起きないと言われていた場所でも発生しています。 残念ながら日本国内では、地震リスクがない場所はありません。 しかし、地震に対してどの程度強い土地かは判断基準の1つとなります。

  • 地震に強い…山地や丘陵地、台地など地盤が固く揺れにくい
  • 地震に弱い…沖積低地・谷底低地・河川付近は地盤が柔らかく揺れやすいうえに液状化のりクスも

地震に強い良い土地があったとしても、その土地に複数の物件を所収するのは、水害や台風などのリスクが高くなります。

投資効率を考慮すれば、同じエリアに物件を所有する方が良いのですが、リスクヘッジの観点では、地域を分散させるべきです。

不動産投資を行う際に、複数のエリアで都合よく気に入る物件を見つけるのは難しい面もあります。

同じマンションで2室以上を購入する投資方法が増えているようです。

リスクとリターンを考えてバランスをとる必要があるでしょう。

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