立地をどう考えていくか

ワンルームマンションの不動産投資をするには立地がもっとも大切です。人が動き、増えているエリアが望ましいです。

少子化、人口減少と悪いニュースがある中で、実は東京だけは人口が増え続けています。

人口増加・人口流動性が少ないエリアで、不動産投資用の物件を取得すると賃貸物件の需要も少ないため、空室が続いたり目も当てられないことになります。

不動産投資の立地選び・どれほど東京に人が集まってきているのか

不動産投資の基本中の基本は賃貸需要が高いところ、すなわち人が集まる所を狙うことです。

人口減少時代に人口が増えているのは東京だけ

2015年の国勢調査によると日本の人口は1億2711万人で、 前回調査(5年前)から0.7%減少しています。

日本の人口が減少したのは1920年(大正9年)の調査開始から初めてのことです。

少子高齢化が進む現在、この流れはおそらく止まることがないでしょう。

2012年に発表された国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、 日本の人口は2026年に1億2000万人を割り、2048年には1億人を下回るそうです。 その頃には、年間100万人ほどの人口減少になります。

ただ、日本全体で人口が一律に減少するわけではありません。 日本国内で唯一、人が増える場所があります。それが東京です。

2015年の国際調査の時点で、前回調査から36万人増の1351万人だった東京の人口は、さらに増加しています。

2016年の1年間でさらに10万人以上増加し、2017年1月には、1365万人となっています。

東京に人はまだ増える

東京都が発表した人口推計によれば、ピークは2025年で、1398万人に達してから、緩やかに減少して、2060年に1173万人になると予測されています。

1997年の東京の人口は1180万人だった時に賃貸需要を考えれば、今後急減することは考えにくい状況です。

東京の人口が増えている理由は、自然増だけでなく流入が多いからです。

2016年だけでも東京は7万4000人の転入超過です。これは、2位の千葉県の転入超過数の4.6倍にあたる人数です。

首都圏に一極集中と言われることがありますが、実は東京一極集中なのです。

不動産投資の立地選び・なぜ東京に人が集まるのか

人口減少の波の中、なぜ東京に人が集まるのか

東京に人が集まる主な理由は、人・物・金・情報が集まる経済の中心地であることです。

東京都はGDP(国内総生産)のうち5分の1を占めています。 東京都の都内総生産額は約93兆円で、インドネシアやオランダ1国に匹敵してします。

大企業の本社機能も東京に集中しています。 上場企業3600社中、約半数の1800社が東京に本社をおいています。

東京にはすでに多くの取引先の拠点があり、国の機関も集中しています。 ビジネスを効率的にすすめるのに都合がよいので、どんどん集まります。

また、再開発も都内で活発に行われているほか、新駅・新路線が作られています。

不動産投資の立地選び・東京で物件を買うべき理由

地方は大都市でもリスクがある!東京でなければいけない3つの理由

地方や遠方に住んでいると、土地勘のない知らない土地で物件を所有するのに不安があります。

しかし、不動産投資は賃貸経営が20年、30年と長期間続けられるのかという視点でみるべきです。

地方の大都市と東京を比較すると3つの理由で不動産投資の物件の立地は「東京でなければならない」といえます。

理由1 東京は「人口増の内訳」が不動産投資に最適

ワンルームマンションに入居するのは19~34歳の若者です。

2005年から2015年の10年間に、東京23区にこの年代は約70万人増加しています。

一方、23区以外の全てのエリアの同年代の人口は95万人も減少しています。

全国的に見れば少子化、若者人口減少の流れですが、東京だけは例外なのです。

理由その2 家賃が下がりにくい

東京は土地の利用価値が高く、古い物件でも比較的高い家賃がつきます。

アットホームやスーモなどのサイトを見れば、東京23区で駅から徒歩10分圏内、新耐震基準の分譲タイプのワンルームと、条件が良く住みやすい環境であれば、家賃が5万円を下回るようなことはほとんどありません。

一方、福岡や大阪、名古屋といった地方大都市では、築10年程度の比較的新しいマンションであっても、家賃が4~5万円台という物件は珍しくありません。

家賃相場が下落するスピードも東京と比べて早くなっています。

理由その3 東京都は「賃貸需要を生みだす再開発規模」が桁違いに大きい

再開発なら、大阪や名古屋ななどにも高層ビルが建てられているので、東京以外でも多数存在すると感じている人もいるのではないでしょうか。

しかし、東京の再開発の規模や数は全国の大都市と比較しても桁違いです。地方で再開発が活発なエリアでも中心地近辺の限られたエリアに留まっています。

東京では、丸の内、八重洲、日本橋、銀剤、虎ノ門、渋谷、新宿、池袋、臨海地域といたるところで開発が予定されて実施されています。

地方都市での再開発が点に過ぎないのに対し、東京の再開発はその相乗効果で点がつながり面として、賃貸需要を生み出しています。

賃貸需要が重なり合う都内の駅から10分位内の場所であれば、賃貸重要に大きな差はありません。

安定した賃貸経営を行うための立地は、学生が集まる街、ビジネスマンに人気のエリア、ショッピングに便利な場所などです。

複数の賃貸需要が見込める場所を選ぶのが不動産投資の立地選びの鉄則です。

物件価格や表面的な利回りをとらえて判断しては、将来のリスクを見誤ることに繋がります。

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