修繕費・維持費を予測する

不動産投資には物件の購入費用の他に、月々の維持費や修繕費がかかります。

さらにプラスして賃貸管理会社に管理を依頼すると管理費がかかります。

不動産投資にかかる経費一覧

毎月の経費

1.管理代行契約に基づく「業務委託費（集金代行）」

2.建物の「管理・修繕積立金」

3.家賃送金時の「振込手数料」

4.エントランスや外灯など「共用部分」の電気代

年間の経費

5.火災保険料

税金

6.固定資産税・都市計画税（毎年）

7.不動産取得税（購入時１回のみ）

8.所得税・住民税（毎年）

臨時の経費

9.室内の設備・交換費用（エアコン・給湯器）

10.入居者退去時の内装費用

11.空室時の電気料金・水道料金

不動産投資に必要な経費・管理費

不動産投資は物件のオーナーつまり大家さんになることです。

大家さんには、入居者募集、契約締結、家賃の受け取り、トラブル対応など多くの業務があります。

不動産投資を副業・兼業で行うのであれば、これらの業務は、時間的制約を考えると極めて困難です。

専門的な知識やノウハウをもっている賃貸管理会社に依頼しないと管理はまずうまくいきません。

管理を依頼すれば業務委託費が発生します。管理の内容にもよりますが、清掃などの対応も含めた場合は賃料収入の5％程度が目安になります。

管理費の主な用途

管理費は、マンションの日常的な管理や設備の維持などに必要な費用に使用されます。主な用途としてあげられるのは管理会社に業務を委託する場合の管理委託費をはじめ、管理組合の運営費、共用部分の水道光熱費、共用部分の火災保険や損害保険の保険料、軽微な損傷などによる補修費など。

さらに、マンション管理士といったプロにアドバイスやコンサルティングを求める場合や植栽の維持管理に必要な費用も、管理費に含まれます。

管理費は誰が払うのか

分譲マンションの管理費は共用部分の管理に必要な費用になるので、入居者に管理費の金額を提示したうえで家賃の一部として負担してもらうことが可能です。

ただし、建物全体の修繕や資産価値・機能的価値の維持にかかる修繕積立金は大家にとって有益な費用になるので、入居者に負担してもらうことはできません。

マンション購入時に修繕積立金が管理費に含まれていたとしても、修繕積立金の支払い義務は借主側の入居者ではなく物件の所有者である大家に発生します。

不動産投資に必要な経費・修繕費

修繕費は、建物の修繕・メンテナンスの費用です。

マンションは年数が経てば老朽化して、定期的に大規模修繕を行う必要があります。 大きな金額になるため、修繕積立金として何年も積み立てています。

この費用は、賃賃料収入の5％程度が目安です。

修繕費の主な用途

修繕費となる修繕積立金は、長期間に渡ってマンションを維持・保全するのに必要な修繕にあてられます。

主な用途は、外壁の改修工事費をはじめ、屋根や屋上の改修工事費、ペンキ塗り替え費、給排水管や受水槽の取り替え工事費、天災被害による修繕費など。そのほかにも集合ポストの取り替え、駐車場・駐輪場の増設といった共用部分に手を入れる場合も修繕積立金が充てられます。

大規模な修繕が必要になった際に積立金が不足することがないよう、日常的な管理に必要な管理費とは別に会計されるのが特徴です。ただし、修繕積立金はあくまでも共用部分にかかる修繕費となるので、専有部分の修繕には使用できません。

修繕費は誰が払うのか

分譲マンションの修繕積立金は建物の資産性を維持する、いわば所有者が売却する際に有利になるための費用なので、管理費のように入居者に家賃の一部として負担してもらうことはできません。

大家の家賃収入は管理費や修繕費などを差し引いた金額になるため、所有者負担の修繕積立金を低く設定してある物件に魅力を感じる方もいるかもしれません。けれど、繰り返しになりますが、修繕積立金は建物の資産性を維持するのに必要な費用です。

修繕積立金が低く設定されていることで大規模な修繕が必要になった際の費用が足りず、修繕を行なえない可能性があります。そうなると建物の劣化が進み、入居者にとって魅力となる快適性が失われて空室リスクを招きかねません。

投資用の物件を購入する際は適正金額が設定されているか、中古マンションの場合は修繕筋の積立額や過去の修繕履歴をしっかり確認して、管理体制が整っている物件かどうかをチェックしましょう。

修繕積立金は値上がりする可能性も

修繕積立金の額は必ずしも毎年同じ金額になるとは限らず、値上がりする可能性があります。実際に国土交通省の調査による「マンション総合調査」でも、平成25年度版（2013年）の修繕積立金の平均額が1万783円なのに対し、平成11年度版（1999年）の平均額は7,378円と約15年で4割以上も値上がりしている結果に。

修繕積立金が値上がりする理由として、次の4つがあげられます。

• 初期に設定された金額が低い
• 値上がりが確定している段階増額積立方式を採用
• 修繕費の相場上昇による値上げ
• 計画に組み込まれていなかった大規模修繕

マンションは建物の経年劣化に合わせて、適切な修繕工事を実施することが大切です。けれど、長期修繕計画が的確に作成されておらず、適正金額より低く設定されていると大規模修繕の際の見直しにより値上がりする可能性があります。

なかでも国土交通省が2008年に策定した長期修繕計画のガイドラインよりも前に分譲された中古マンションは、改めて修繕金額の計算を行なうことで値上がりする可能性が高くなってしまうのです。

また、修繕費の積立方式によっても将来値上がりするかどうかが変わってきます。修繕費の積立方式は「均等積立方式」「段階増額積立方式」の2種類。均等積立方式であれば、計画期間中に積立金の額が値上がりすることはありません。

もう1つの段階増額積立方式は、積立金の額を数年おきに値上げしていくものになります。多くのマンションが段階増額積立方式を採用しているため、購入する際は必ず確認しておきましょう。

そのほかにも施工職人の人件費の高騰をはじめ、当初の修繕計画になかったバリアフリー工事やグレードアップ工事などによっても修繕費が値上がりする可能性があります。修繕費は値上がりするものと考えたうえで、毎月の支払いに無理が生じない物件を検討しましょう。

不動産投資に必要な経費・ローン返済

物件を不動産投資ローンで借りて購入しているなら、金融機関への返済があります。

金利4％で借り入れた場合、元本部分も合わせると借入額の6～7％が支払い費用になります。

当サイトでは、マンション管理士であり、現役大家である飯田勝啓氏に、管理の大切さについて聞いていますので、そちらも合わせて読んでみるといいですよ！

マンション管理士・飯田氏の
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