賃貸管理会社選びに注意する

賃貸管理会社を選ぶ際にはさまざまな観点から検討する必要があります。

見るべきポイントでもっとも重要な観点をまとめた賃貸管理会社選び方が日本財託HPで紹介されていたので、内容の解説とともにご初会します。

チェックシートだけを見たい方はpdfがあるので、こちらへ。

項目が多く感じますが、それだけパートナー会社を選ぶときは慎重に、ということですね。

賃貸管理会社の選び方チェックシート項目

<A>空室解消力

1.入居率を公開している。入居率が高い(95%以上)

空室の解消は、オーナーが賃貸管理会社に求めるもっとも重要な業務です。

入居率を定期的にきちんと公表している、選ぶ際の目安になります。95%以上だと、安心して任せられる水準です。

2.入居者の審査基準が明文化されている

いくら入居率が高くても、家賃の滞納や近隣トラブルが頻発しては、オーナーとして悩みはつきません。

これを避けるため、入居者の審査基準が明確だと、客付けの面で不安を抱えないですみます。

3.家賃滞納を保証するしくみが利用できる(保証人不要制度)

物件オーナーにとって、家賃滞納や未回収は絶対に避けたいところ。

そこで、従来の保証人制度に代わり、保証会社が保証人になり滞納家賃を充当する、保証人不要制度を設けている会社だと、回収漏れの心配がありません。

4.指定流通機構(REINS)に募集情報を数日以内に登録している

賃貸管理会社が客付けをするには、自社集客、ポータルサイトへの情報掲載のほか、 指定流通機構(REINS)への情報登録が挙げられます。

すぐさまアクションを起こす会社は空室解消能力が高いと見て良いでしょう。

5.業者間流通図面(チラシ)で募集情報を数日以内に流している

1社に客付けを任せるのではない場合、同業他社と募集情報を共有するのが一般的です。

その際も、業者間流通図面(チラシ)を数日以内に流していれば、スピーディに対応していると評価できます。

6.空室対策・退去予防の提案がある。提案の引き出しが多い

空室=家賃を産まない物件を抱えていても、賃貸経営は成り立ちません。

オーナーにとって最大にリスクに対して、幅広い対策を提案できる賃貸管理会社は、客付けのスキルが高い証拠です。

7.外国人入居者の受け入れを行う専門部署がある

言葉の壁があったり、文化の異なる外国人を受け入れ、トラブルなく住んでもらうには、賃貸管理会社にもノウハウが求められます。

専門の部署があると、経験値の高さがうかがえ、適切な客付け・管理が期待できます。

8.繁忙期でも内装工事を1周間以内に完工するルールがある

原状回復やリフォームなど、入居者を迎える際は内装工事を実施することも…。

繁忙期に後期が送れると機会損失を招く恐れがありますが、期限内に完工するルールが社内にあると、迅速な空室解消に繋がります。

<B>入居者対応力・管理力

1.入居者の緊急事態に24時間、365日対応できる耐性がある

雨漏りや水回りの故障など、入居トラブルはいつ起きるかわからないもの。

緊急事態に24時間、365日対応できる耐性が社内にあれば、1秒でも早く問題解決につながり、入居者から安心や長期の賃貸に貢献します。

2.入居者・物件・オーナーなどを、効率よく管理するシステムがある

賃貸管理会社は複数の入居者・物件・オーナーを抱えていることがほとんどで、適切に管理しないと情報が錯綜し、管理が行き届かなくなります。

ウェブを活用するなど、効率よく管理できるシステムがある会社は安心です。

3.更新時に入居者の状況確認を行っている(勤務先、収入、保証人、家族構成など)

更新は2年毎が一般的ですが、その間に転職していたり、保証人が亡くなっていることも。

更新時に確認しておけば、いざ問題が表面化したときも連絡先がわからないといったこともなく、スムーズに対応を進められます。

4.管理物件の敷地、共用部がきれい(私物が放置されていない、駐輪場、ゴミ置き場がきれいなど)

管理物件の敷地や共用部の様子と見れば、丁寧に管理されているかどうかは一目瞭然。

汚い物件に住みたいと考える入居者はいません。定期的に清掃やメンテナンスをしている会社は管理物件を大切にしているとわかります。

5.長期修繕計画が立てられ、わかりやすい説明・提案をしてくれる

建物部分は計画的に修繕を行うことで長持ち、安定的なキャッシュフローをもたらします。

プロとして長期的なプランを立て、わかりやすい説明・提案をしてくれる賃貸管理会社だと、オーナーとしても安心です。

6.オーナー専用サイトで送金内容や所有物件の管理状況が把握できる

毎回メールや電話で問い合わせるのは、オーナーにとって面倒なこと。

あらゆる状況が把握できるオーナー専用サイトを用意している賃貸管理会社であれば、顧客目線のサービスを実践している会社だとわかります。

7.入居者専用サイトでトラブルクレームを受付できる

入居者専用サイトがあり、そこからトラブルやクレームを報告できると、入居者の満足度が高まるばかりか、賃貸管理会社にとっても管理がしやすくなります。

8.土日祝日も営業を行っている

入居者が賃貸管理会社に連絡するのは、仕事休みの週末や祝日がメイン。

入居希望者が仲介会社を訪ねるのも土日に集中しますから、この時に営業をしているかどうかで迅速な対応、ひいては空室解消に大きな差が付きます。

<C>信頼度

1.物件ごとの管理運営の履歴を残している(家賃集金、そうそう・修繕履歴、点検、クレーム対応など)

いくらオーナーといえ、物件管理の専門家ではありませんから、管理運営の履歴を把握しきれません。賃貸管理会社が記録を残してくれると、信頼感は高まります。

2.情報共有がなされており、どの社員でも管理状況を回答できる

オーナーや物件ごとに担当者がついたとしても、賃貸管理会社の社内で情報が共有されていて、些細な疑問などにすべての社員が答えてくれると安心であり、質問の二度手間もかかりません。

3.定期的に、エリアごとの空室期間などをまとめた賃貸実績についてのレポートを発行している

築年数・地域ごとに退去から賃料発生までの空室期間をまとめたレポートを発行していれば、オーナーは家賃の傾向や賃貸状況を把握できます。

何よりも「情報を隠さない」とう管理会社の姿勢は評価に値するでしょう。

4.管理料に含まれる業務内容は明確で具体的

賃貸管理の業務は幅広く、その範囲がどこまで管理料に含まれるのか、オーナーと賃貸管理会社であらかじめ取り決めておくことで納得感が得られ、無料なトラブルを回避できます。

5.クロス、カーペット、フローリングなどの内装工事単価を公表している

真夏のエアコン故障など、入居トラブルが発しすると即対応が必須。オーナーは日中仕事で連絡がつかなくても入居者は待ってくれず、先行して工事を行うこともありますから、あらかじめ単価がわかると安心です。

6.各種業務のフォーマットやマニュアルがある(特にトラブルや緊急時)

社内で業務のフォーマットやマニュアルが用意されていると、トラブルや緊急時に適切に対応してくれると想定できます。有無についてチェックしてみましょう。

7.担当者・上司・経営者が、人として信頼できる

不動産投資は長期にわたり、オーナーと管理会社も長い付き合いになるので、良好な関係を築くことは大事。

担当者はもちろん、社員によって質が変わらないよう、経営理念や行動指針が定められているか確認しましょう。

8.社員の離職率が低い。担当者の変更が頻繁でない

スタッフの入れ替わりが激しいと、そのつど、情報は分断され、相手を信用できなくなります。

ブラック会社のおそれもあり、そんな職場環境に置かれた社員が本気で管理業務にたずさわるとは考えられません。

9.有資格者の比率が高い(宅地建物取引士、賃貸住宅経営管理士、建築士、FP、マンション管理士など)

賃貸管理業務に関係する有資格者が社内に多いということは、プロフェッショナルの集団だということ。幅広いニーズに対応してくれる可能性が高く、安心して管理を任せられます。

10.管理、保険、相続、仲介など資産に関する相談をワンストップでできる もしくは資産税に強い税理士、不動産に強い弁護士と定形している。

物件オーナーのニーズは管理だけでなく、保険や相続など、賃貸経営を中心に幅が広がることも。資金に関する相談がワンストップでできたり、協力な提携先があると、パートナーとして格別の信頼を寄せられます。

11.会報誌やセミナーでオーナーの役に立つ情報を定期的に発信している

ネットの普及でなくなってきましたが、現場とオーナーの間で不動産投資に関する情報格差はまだまだあります。

その溝を埋めるべく、管理会社から定期的な情報発信が求められ、実行する会社は顧客目線と確信できます。

12.オーナー同士、また社員とも親睦を深められる機会を定期的に設けている

賃貸経営の悩みを打ち明け合ったり、情報交換できる場は、オーナーにとって貴重です。社員とも親睦を深めることで、お互いの信頼関係を高めることもできます。

こういった機会を提供する会社は、風投資もよさそうです。

13.オーナーの意見をヒアリングする仕組みがある。

定期的に意見を聴取する機会があるなど、ヒアリングのしくみがある賃貸管理会社は「聴く姿勢がある」「要望に応える」と答えているようなものです。

<D>事業継続性

1.財政面で安定している。財務指標などを閲覧できる

倒産リスクの高い賃貸管理会社に物件を任せても、ある日、経営破綻となれば、管理が継続できず、そこから次を探すにも手間がかかります。

財務諸表が閲覧できるなど、財務面がチェックできる会社を選びましょう。

2.国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度に登録している

賃貸住宅管理業者登録制度とは、国土交通省の告示による任意の登録制度。

賃貸管理業務について一定のルールが定められ、貸主と借主の利益を保護する内容で、登録している賃貸管理会社は信用性が高いことを意味します。

3.公益財団法人日本賃貸住宅管理協会に加盟している

日本賃貸住宅管理協会とは、賃貸住宅の健全かつ専門的な運営・管理業務の確率ならびに普及を推進する組織です。

加盟している会社は、法令を遵守し、適切な賃貸住宅の管理業務を遂行しているという証になります。

4.管理専業もしくは主力が管理業務(仲介・販売の人数より管理の人数が多い)

会社によっては仲介や販売に力を入れていて、十分な人員を管理業務に割り当てていないこともあります。

こういった会社だと頼りなく、不満につながることがあるので、管理専業あるいは管理が主力の会社を選びましょう。

5.管理戸数・オーナー数が年々増加している

管理戸数、オーナー数が増えているということは、メインの賃貸管理業務において実績と信頼を勝ち取っているということにほかなりません。

オーナーのきめこまやかなニーズに対応してくれる会社と判断できます。

6.地域に密着しており、地域活動に参加している。地域に貢献している

地域と良好な関係を築けているかどうかも、賃貸管理会社の信頼度をはかるバロメーターです。

地域活動に参加・貢献するなど地域に密着していると、住民からの信頼も厚く、便りになる管理会社と言えます。

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