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築年数の考え方とは
Real Estate Investment

中古マンション投資における
築年数の考え方とは

このページでは、不動産投資の中でも特に中古マンション投資における築年数の考え方やメリット・デメリットについて、わかりやすくまとめています。

中古マンションの築年数は大きく3つの基準で考える

中古マンションを購入する際、築年数がどれくらいであるかは必ず注目すべきポイントです。しかし、実際にどの程度の築年数で何が変化しているのか、きちんと把握していない人も多いのではないでしょうか。

物件の築年数に対する考え方は色々とありますが、例えば中古マンション投資における築年数の考え方としては、以下のような分類が基本です。

マンションはどのようなタイプのものでも必ず経年劣化していくもの。それぞれの年代に応じてメリットやデメリットがあります。築年数ごとの特徴を把握した上で、自分の投資目的や予算と照らし合わせながらどの築年数の中古マンションを購入するか考えることが大切です。

築年数10年未満の特徴

築年数10年未満の中古マンションは修繕リスクが比較的低い上、設備や機能も新しいものである可能性が高い物件。築浅で、中古の収益物件市場でも需要の高い物件と言えます。

また、場合によっては新築マンション投資に失敗した人が早期売却をしているケースも。新築マンションと同程度の物件を中古マンション価格で購入できる可能性がある、魅力的な物件です。

築年数10年未満のメリット

築年数10年未満の中古マンションを購入する大きなメリットは、比較的新しいマンションを中古物件価格で購入できる点です。

新築マンションを購入する際は新築価格となっています。1人でもオーナーに所有された時点で次に売却する時は中古価格に。購入時点の価格から大幅に下落するのが一般的です。築浅の物件を中古で購入できるなら、品質に対するコストメリットを追求しやすくなります。

新築物件として購入者が見つからないまま1年以上が経過した物件に関しても、新築扱いが終了して価格が下落するのも押さえておきたいポイント。物件や設備そのものが新しいからこそ、修繕リスクや不具合の発生リスクが抑えられている点も見逃せません。

中古マンションは定期的なメンテナンスや修繕が必須です。そもそも故障しにくい新しいマンションであれば、初期のランニングコストを抑えられます。キャッシュフローを安定させやすいのは魅力です。

その他にも、築浅物件には「現物資産」としての価値があります。法定耐用年数が充分に残っている築年数10年未満の物件は、長期的に資産価値を保つことが可能。ローン審査で有利に働いてくれるかもしれません。

築年数10年未満のデメリット

中古収益物件市場では築年数の古い物件よりも高額になりがちな点は築年数10年未満のデメリット。

新築時に入居していた人には新築プレミア家賃が適応されていたとしても、次の入居者には通常の家賃設定にしなければならず、期待していたほどの利回りを得られないといったリスクもあります。

新しい物件は築年数が1年増えるごとに価格の下落幅も大きくなるため、転売や出口戦略についても慎重に検討しなければなりません。

築年数11~29年

築浅の物件よりも価格帯が安く、家賃の変動もあまりないのが築年数11~29年のマンションです。投資計画を立てる上でもシミュレーションしやすいのが特徴。

築年数15年が経過した頃から大規模修繕の可能性が上昇するため、購入時点で修繕歴があるのかどうか、修繕積立金の金額や未納の有無などについてもきちんと確認しておくのが大切です。

築年数11~29年のメリット

中古マンションではおよそ築年数20年程度を境目として、物件価格の下落幅が縮小。家賃に関してもある程度の安定性が期待できます。購入時点にプランニングした事業計画に沿う形で、安定した利回りを期待できる点はメリットです。

物件価格の安定は、売却価格と購入価格の幅が小さくなるということにつながります。つまり、売却に伴う損失を抑えやすいのです。

一方、築年数11~29年の物件ではマンションの構造による差が顕著になります。

例えば木造マンションと鉄筋コンクリート造のマンションでは法定耐用年数が異なるため、同じ築年数であっても物件の資産価値が異なってくるでしょう。

鉄筋コンクリート造のマンションであれば、法定耐用年数が残っており、減価償却による節税効果を見込めます。

木造マンションの場合、法定耐用年数を超過しており、減価償却による長期的な節税効果が得られないかもしれません。ただし、残された減価償却期間が短い場合には、一度の申告で計上できる金額が大きくなるため、瞬間的な節税効果を期待することは可能です。

築年数11~29年のデメリット

築年数が15~20年程度になれば、大規模修繕の必要性が生じます。また、マンションの利用状況や地域の天候などさまざまな条件によって、同じ築年数でも物件ごとの価値に差が出やすい点も見逃せません。

同じ築年数20年の物件があったとして、一方は見た目も中身も比較的綺麗で、もう一方は見た目こそ綺麗だが構造的に大規模修繕が必要になるといった可能性があります。

築年数20年を超えた物件では売主の瑕疵担保責任が免責されてしまうケースもあり、購入前に隅々まで修繕歴や物件の状態を確認しておくのが必須です。

築年数30年以上

築年数30年以上にもなると、物件の老朽化が進み、家賃も低くなっていきす。購入価格が下落している物件には、短期間で初期投資を回収できる可能性も。

築年数30年以上の物件は現行の建築基準法に適合していないこともあり、耐震基準との整合性やリフォーム・リノベーションの可否なども合わせて確認しなければなりません。

築年数30年以上のメリット

築年数30年以上の物件のメリットは価格の安さにとどまりません。好立地の物件を安く購入できるといった付加価値も挙げられます。

築年数30年以上ともなると、建築された当時は地域開発の真っ最中であったという物件が多く、魅力的な場所に建てられているケースも少なくありません。そのため、老朽化や設備の古さが原因で入居者が集まらないものの、立地環境としては理想的という物件もあります。

築年数30年以上のデメリット

建物や設備の老朽化が進んでおり、購入後に大きな修繕や補修、リフォーム・リノベーションが必要になる場合があります。また物件そのものの資産価値が低いため、ローンの担保として有利に働いてくれない点もデメリットです。

ローンが厳しくなれば頭金を多く用意しなければなりません。結果的に、築浅物件よりも多額の準備金が必要になることもあるでしょう。

古い物件という条件がネックになり、ターゲットになる入居者が限定されやすい点も重要です。

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