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不動産投資の出口戦略とは

このページでは、不動産投資の成功や安定を考える上で欠かすことのできない「出口戦略」について詳しく解説しています。

不動産投資の「出口戦略」とは?

不動産投資における出口戦略とは?

不動産投資における出口戦略とは、簡単にいえば不動産投資をどのように終了させるかというプランです。

不動産投資にかかわらず、あらゆる投資は出口戦略をきちんと考えた上で、投資を始めることが必要です。

そもそも投資には「入口」と「出口」があります。入口とは投資を始めることと考えられます。当然ながら、どのような物件を購入して、どのような運用方法で進めていくのかというプランを考えることは重要です。そのため、投資の入口について考えることは投資初心者であっても意識しやすいポイントです。

投資の入口と出口は同じタイミングで考える

不動産投資を終わらせるべき出口ポイントは複数あります。例えば、空室などによって十分な家賃収入を得られなくなり、赤字経営が続いたりローン返済が困難になったりすると、経済的に不動産投資を継続していくことが不可能になります。そのため、不動産投資による損失を最小限に抑えようとすれば、引き際をきちんと見極めることが不可欠です。

そもそも不動産投資には築年数の増大による経年劣化や老朽化といった物質的な制限があり、永久に安定した不動産投資を同じ物件だけで続けることは現実的に不可能です。そのため、不動産投資において利益を最大化しつつ、損失を最小化しようとすると、出口戦略にあらかじめ意識を向けておくことが欠かせません。

また、不動産投資そのものに問題がなくても、他の事情や理由によって投資継続が困難になるという場合もあるでしょう。そうなった時にも同様に、不動産投資をスムーズかつ健全に終了させた上で、他に注視すべきことへ意識を向けていくことが大切です。

出口戦略が曖昧な投資は成功しない

どのような投資であってもこの世に「必ず成功する投資」は存在しません。そのため、出口戦略を考えずに投資へ進むことは、最初から大きな失敗リスクを抱えて投資を始めることと同じです。

反対に、出口戦略をきちんと立てて準備しておくことで、仮に経験不足で判断できない場合でも、機械的にリスクや対策を考えて行動できる可能性が高まります。

不動産投資には様々なリスク管理の内容がありますが、出口戦略を事前に考えておくことは、最も重要で確実に効果のあるリスク管理といえるでしょう。

不動産投資の内容による出口戦略の違い

新築と中古の物件による出口戦略の違い

例えば、新築マンションと中古マンションのどちらを購入して不動産投資を始めるかでも、出口戦略に変化が生じます。

新築マンションの場合、取得費用が高額になる反面、入居者が見つかりやすく家賃設定の額も高くしやすくなります。また設備の老朽化に関する不安も少ないでしょう。しかし新築マンションは売却時の価格が購入時よりも大幅に下がりやすいため、短期間で売却すると損失が増大するリスクもあります。そのため、長期的な運用を目指しつつ、家賃収入と利回りのバランスを考えながら備えることが大切です。

一方、中古マンションでは購入費用を抑えやすい反面、老朽化や耐用年数の問題で運用期間に上限があることも事実です。また、耐用年数が短くなれば金融機関からのローン審査や条件が厳しくなる上、入居者を見つけることが難しくなるケースもあり、キャッシュフローの破綻も想定しなければなりません。

ワンルームマンションとファミリータイプで異なる出口戦略の違い

ワンルームマンションの場合、最初から短期間での入居者の入れ替わりを考えておくことも大切です。また、家賃の設定額が低くなりやすいため、ランニングコストとのバランスもシビアに計算しなければならないでしょう。入居者が見つからない場合、どのタイミングでマンションを手放すべきか検討しておくことが必要です。

ファミリータイプの賃貸物件であれば、条件次第で入居者が長期にわたって部屋を借りてくれる可能性があります。また、ワンルームマンションよりも家賃額を高めに設定できます。反面、ファミリータイプのマンションから入居者が出ていった場合、改めて入居者を探そうとするとマンションの老朽化が進んでいたり、設備の補修が必要になったりと、コスト面でのデメリットが増大するかも知れません。そのため、家賃収入が安定していても安心することなく、事前にリスクバランスやコストメリットを検討した出口戦略を用意しておくことが大切です。

一棟マンションと区分投資における出口戦略の違い

マンションを一棟買いして不動産投資を始める場合、取得費とランニングコストが増大しやすい代わりに、空室が発生しても他の入居者からの家賃収入でキャッシュフローをカバーできる可能性があります。

対して、マンションの一室や数室のみを購入して不動産投資に利用する区分投資では、空室リスクがそのまま家賃収入ゼロという事態へ直結し、資産状況によっては直ちに投資が失敗する恐れもあるでしょう。

自己資金として用意できる額やローン返済などを踏まえて、どのようなマンションを購入するか考えるのは重要ですが、物件の内容や性質まで考慮して出口戦略を構築することも絶対的に欠かせないポイントです。

適切な出口戦略を考えるためのポイント

不動産投資の対象とする物件

どのような不動産を取得し、投資事業として運用するかは、不動産投資の内容や出口戦略を考える上で最初のポイントです。

不動産投資といっても実態は様々であり、中古マンションなのか新築マンションなのか、ワンルームマンションなのかファミリータイプなのか、あるいはそもそもマンションなのか戸建て住宅なのかなどによっても異なります。

それぞれの物件ごとに不動産投資の特性や条件、注意点があり、自分がどのような物件を投資材料に選ぶかは出口戦略の柱となる最重要ポイントの1つです。

どのような目的で不動産投資を行うのか

不動産投資を行う理由の多くは、安定した家賃収入や物件の資産価値を期待してのものと考えられます。また、人によっては不動産投資によって所得税や地方税、相続税などの節税対策をしたいという可能性もあるでしょう。

プラスの利益を最大の目的としている場合、赤字経営のリスクに対して出口戦略を準備すべきです。一方、節税対策としての有用性を考えている場合、不動産投資そのものでは赤字であっても、他の事業所得などと損益通算できるため、不動産投資を続ける価値があるともいえます。

赤字=不動産投資の終了と決めつけるのでなく、どのような目的で不動産投資を始めて、どのような状況になれば投資事業を続ける価値がなくなるのか、しっかりと考えておくことが肝要です。

どのようなリスク管理を行えるのか

空室リスクに対しては家賃保証やサブリースといったリスク管理の方法があり、ローン返済が困難になれば売却して現金化するといった手段もあります。設備の劣化や家賃滞納といったリスクについては、信頼できる不動産管理会社へ管理を任せるといった選択もあるでしょう。

どのようなリスク管理を実行できるかによって、不動産投資の失敗率や、どのような条件で失敗と考えるかも変わっていくため、不動産投資を続けるためのリスク管理と不動産投資を終えるための出口戦略は表裏一体の存在としてプランニングすることが必須です。

どのタイミングでマンションを売却するか

不動産投資としてのメリットよりもデメリットの方が大きくなるとすれば、物件を売却して現金化するという判断になります。言い換えれば、物件にとって最も良い売り時を考えることが、出口戦略を立てることにもなります。

損益分岐点

損益分岐点とは、不動産投資による利益と損失とのバランスが転換するポイントです。

家賃収入や物件の売却益が物件の取得費を上回れば、その時点で物件を売却しても良いという判断ができます。とはいえ、さらに収益を追求できるとすれば事業を続ける価値もあります。

損益分岐点は必ずしも出口戦略の決め手になりませんが、出口戦略を考える上で大切な要素の1つといえるでしょう。

本当に信頼できる専門家との出会いが出口戦略の構築に重要

出口戦略を適正に構築しようと思えば、不動産投資における様々なメリットやデメリット、リスクなどを総合的に理解した上で、自分のニーズや目的を考えることが大切です。しかし、不動産投資の初心者などが最初から全てを把握することは現実的に難しいのが現実。そのため、不動産投資の専門家に相談して適切な投資プランや出口戦略を考えることも大切です。

ただし、不動産管理会社へマンションの管理を依頼する場合、管理会社としては少しでも長く契約してもらえる方が有利となります。しかし、悪徳な会社であれば将来的な損失が想定されていてもオーナーにきちんとアドバイスしてくれない危険性もあります。

出口戦略を専門家と一緒に立てていく上で、その相手が十分な知識や専門性を有しているかどうかだけでなく、そもそも本当に信頼できるかどうかを重視していきましょう。

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