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不動産投資における経費と確定申告

不動産投資において、マンションを維持管理するために発生した経費は確定申告できちんと計上し、所得の確定や節税対策を行うことが大切です。このページでは、経費の考え方と確定申告の流れについてまとめていますので、しっかりと把握しておきましょう。

不動産投資における経費は確定申告で計上する

確定申告は経費の処理で不可欠

確定申告は、その年に得た収入や発生した「経費/支出」をまとめて、どれだけの事業利益や所得があったのかを確定するための作業です。確定申告の期間は原則として毎年2月16日から3月15日(祝日等があれば変動)となっており、税務署へ所定の書類を提出したり、マイナンバーカードを使って自宅からオンラインで完了したりする必要があります。

不動産投資を続ける中でどれだけ経費が発生したとしても、きちんと確定申告を行っていなければ税法上は経費として認められず、家賃収入の全額に税金がかかってしまうため注意しなければなりません。

確定申告時に経費の領収書等の提出は不要

確定申告では、納税者が自分で収入や経費など計算して、その結果を所定の書式でまとめて提出します。そのため、確定申告時にそれらの領収書などを税務署へ提出する必要はありません。

しかし、税務署から申告内容についての説明や確認を求められた時に、申告内容を裏付ける証拠資料として領収書や帳簿の開示が必要になることもあります。そのため、領収書の提出が不要だからといって、虚偽の内容を申告したり、証拠書類である領収書を破棄したりしてはいけません。

税務署からの追徴課税は自己破産で消せない

悪質な脱税行為や確定申告の不備などによって支払いが義務づけられたお金に関しては、仮に自己破産をしたとしても免除されないため、確定申告はきちんと行うことが重要です。

所得は収入から経費を差し引いた金額

不動産投資における所得額は、おおよそ以下の式で表せます。

入居者からの家賃収入-不動産投資にかかった経費=不動産所得

なお、仮に空室などで家賃収入が滞って、ローン返済などのマイナス分が上回った場合、それは赤字経営となるため所得税や住民税の課税対象にはなりません。

損益通算

損益通算とは一般的に、確定申告によって複数の事業の収益や損失を合算して、所得を決定することです。

例えば不動産投資によって赤字となっても、他の収入源がある人であれば、それらを合算して最終的な所得額を計算します。

当然ながら赤字分が利益から損益通算されることで、全体の課税対象額は減少して支払う税金も少なくなります。これが、不動産投資が節税対策として有効といわれる理由の1つです。

不動産投資における経費には様々な種類がある

一般的に「経費」とは、その事業を行っていく上で必要とされる支出の総称です。そのため、不動産の種類やオーナーの投資プランなどによって経費の内容や金額は異なります。

事業のために必要だといえば何でも経費にできるというわけでなく、あくまでも事業にとって必要性や妥当性が認められることが条件です。

不動産投資における経費とは

ローン金利

最初に物件や設備、土地の取得費用をローンでまかなった場合、当然ながら融資された元金に対して相応の利息が発生します。そして、この金利分については経費として計上することができます。ただし、不動産所得が赤字になる場合、土地の購入に関する金利分は損益通算することができません。また、ローンの元金部分も経費計上できないため注意が必要です。

減価償却費

マンションの建物部分の購入費については、一括で経費計上するのでなく「減価償却」という処理が必要です。

マンションの建物部分は、建材や工法によって法的に耐用年数が定められています。つまり実際に物件を利用できるかどうかはともかく、あくまでも法定耐用年数の観点から物件を見た場合、一定の使用可能年数(減価償却期間)が過ぎれば物件価値は失われると考えなければなりません

減価償却費は、建物部分の取得費用を減価償却期間で分割して、得られる1年ごとのコストです。なお、中古物件の場合、築年数と法定耐用年数によって減価償却期間が決まるので注意してください。

また、土地の取得費用は減価償却できません。

保険料・保証料

マンションのリスク管理として火災保険や地震保険に加入する場合、その保険料を経費として計上できます。また、その他にも孤独死保険などの保険に加入している場合、それらの費用を経費として計上することが可能です。

空室リスクを想定して、保証会社へ手数料を支払って家賃保証サービスを利用している場合も、コストを経費に合算できます。

管理委託料または管理費

物件の管理や運用を不動産会社へ委託している場合、そのための管理委託料を経費として計上可能です。また、施設の清掃や設備のメンテナンスなどに使った費用も管理費に含められます。

特に管理会社を使わずオーナーが自ら物件管理を行っているような場合は、請求書や領収書の確認と保管に注意してください。

入居者の募集に関連した仲介手数料や広告宣伝費など

不動産会社へ入居者の募集や手続きなどを代行してもらっている場合、取引の仲介手数料が発生します。また、物件情報を情報誌や情報サイトで掲載してもらうために発生した広告宣伝費も、同様に経費として計上できます。

修繕費

災害や事故、経年劣化によって施設や設備が損壊した場合、修繕して住環境を整える必要があるでしょう。その際に発生した費用は修繕費として経費計上が可能です。

各種税金

事業を行うために必要な税金については経費計上することができます。

不動産投資の場合、物件にかかる固定資産税や都市計画税、契約書に使用する印紙税など様々な税金が発生します。また、例えば施設の管理やトラブル対応で自動車を用意しておかなければならないような場合、不動産投資に使っている範囲内で自動車税や重量税の一部を経費計上することも可能です。

士業への支払い

税理士へ不動産投資の確定申告を依頼したり、司法書士へ登記を依頼したりすれば、それらのコストを経費として計上できます。また、もしも入居者とのトラブルなどで訴訟に発展した場合、弁護士へ支払った費用も経費計上することができます。

不動産投資の勉強に費やした費用

不動産投資の事業継続に必要な範囲で、不動産投資を学ぶ参考書を購入したり、セミナーへ参加したりすれば、そのための費用を経費計上できます。

その他にも様々な費用

不動産会社との打ち合わせで飲食が発生すれば、接待交際費として経費計上が可能です。また、不動産会社や入居者と電話でやりとりや、物件情報が掲載されたWEBサイトを閲覧するためにインターネットを利用など、これらの電話代やプロバイダ料金を通信費として計上できます。

自動車移動に要するガソリン代や高速道路料金、電車移動であれば運賃、物件が遠方にある場合は宿泊費が発生するかも知れません。特に自動車については車検や整備といった費用も必要です。ただし駐車違反やスピード違反の罰金や反則金は経費計上できません。

いずれにしても、不動産投資を続けるには様々な費用が発生します。ポイントは、それらが不動産投資を行うために必要かどうかという点だと理解しておきましょう。

事業規模が拡大すれば法人化で経費の種類を拡張できる

不動産投資の経験を積んで事業を拡大していくと、個人として行うよりも法人化した方が経費処理に関するメリットを得られる可能性もあります。

法人化しておけば、家族が事業に協力する対価として給与を支払えますし、その分は人件費として経費計上できます。

反面、法人化するために注意すべき点もあり、個人事業主として投資を継続するか法人化すべきかは、経費面だけでなく総合的に判断するようにしてください。

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