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Real Estate Investment

不動産投資の始め方

これから不動産投資を始めてみようと考えている人のために、不動産投資の始め方や基礎知識、初心者が注意すべきポイントなどを解説しています。

不動産投資を始める流れ

不動産投資について勉強する

不動産投資はマンションであれアパートであれ、最初に購入した収益物件を長期的に運用して利益を得ていくことが一般的です。他に、目的の物件を購入してタイミングを見計らって売却し差益を得るという方法もありますが、不動産の初心者にはおすすめできません。

不動産投資をこれから始めようと考えている人にとって、どのような物件を購入すべきか、購入時だけでなく購入後の運用も含めて、自分なりにイメージを持って投資計画をプランニングすることは極めて重要です。

不動産投資について勉強する場合、専門家の書籍やセミナー、動画などさまざまな教材があります。まずは自分に合っている方法を見定めた上で、不動産投資の流れや内容、不動産投資を始めるにあたって必要な資金調達の方法などを正しく学ぶのが大切です。

古い教材に気をつける

不動産投資に限らず、投資には様々な法律や条令がかかわっており、時代や時期によっても注意すべきポイントが異なります。

古い情報を正しいと信頼して不動産投資を始めてしまえば、投資の一歩目から致命的なミスを犯すことになりかねません。

また、動画サイトの動画などの場合、どのタイミングで配信されたものか、内容はきちんと現在の不動産業界や社会情勢にマッチしているのかなどを冷静に確認することが必須です。

投資の目的や投資金額について考える

不動産投資を始める理由は人によってさまざまです。サラリーマンとして収入を得ながら副業として不動産投資を始める人もいれば、すでに高額な所得を得ている人が節税対策として始める場合もあります。

不動産投資の目的によって、どのような収益物件を購入するのか、どのようなスタイルの運用を続けるのかなど考えるべきことが変わります。

また、自分にとってどの程度の金額であれば健全に投資をできるのか、投資金額について決めることも不可欠です。投資金額は投資計画において自分がどれほどのリスクを背負えるのか、どこまでの期間でどれだけの額の利益を得たいのかなど、具体的なイメージを前提として試算してください。

収益物件情報を参考にして投資物件を選ぶ

不動産投資において物件選びは最重要ポイントの1つです。

不動産投資といっても、対象物件はマンションやアパート、土地などさまざま。物件の種類が同じでも新築や中古、マンションであれば一棟購入か区分購入かなど、選択肢は色々とあります。

物件の建っているエリアが都心か地方かでも考えるべきポイントが変わるのが投資です。自分の目的と計画に合致した物件を選択しましょう。

収益物件の調査は現地の確認も重要

収益物件を探す場合、不動産会社や投資会社などから資料を集めたり、ネットの情報を参考にしたりすることもあるでしょう。しかし、パソコン画面や紙面に表示されている情報だけで物件の本質を見極めることはできません。

同じ条件の物件であっても、建っている場所や周辺の環境が少し違うだけで投資の成功率は変わります。

もしも資料上で魅力的な不動産情報を見つけたとしても、必ず現地を訪れて自分の目で不動産の状態や立地環境を確かめることが大切です。

投資計画と金融機関のローン審査

不動産投資の目的を明確にして、希望の物件を見つけたら、次にするのは「より具体的な投資プランの構築」です。まずは物件を購入するための資金調達の方法として、銀行など金融機関のローンを検討します。

不動産投資では事業開始後にもさまざまなリスク管理を続けなければなりません。ローンを有効活用して、自己資金はリスク管理のために残しておくのが一般的です。

金融機関の不動産投資ローンでは、ローン審査に通過できるかどうかは「投資計画の内容」がポイント。ローン審査の担当者が投資計画を見て、この相手であれば銀行にとってもメリットがあると思ってもらえるように、実効性のある投資計画を立てることが大切です。

仮審査なども活用する

ローン審査を受ける前に、自分がローンに通りやすい状態か前もって仮審査を受けられる場合もあります。いきなりローン審査の本番へのぞむ前に、自分の状態を仮審査で客観的に確認するのが重要です。

物件の購入

不動産投資ローンを活用できる見込みが立てば、実際に物件の購入へ進みます。

不動産を不動産会社から購入する場合、諸手続はプロにサポートしてもらえますが、仲介手数料が発生するのがデメリット。

一方、不動産のオーナーから直接に物件を購入する場合、仲介手数料はかからないものの価格交渉や諸手続など専門的な内容を全て自分で行わなければなりません。

不動産の管理会社を選ぶ

物件のメンテナンスや緊急時対応、入居者からの家賃徴収など、考えるべきことが多岐にわたる「物件の運用管理」。初心者がいきなり自分で全ての業務を担当することはハードルが高いと言えます。

収益物件の管理は委託手数料や管理手数料を支払って管理会社へ任せることが可能です。しかし、信頼できない会社ではリスクとコストが同時に増えます。

不動産の運用

賃貸用物件であれば、入居者を集めて賃貸契約を結び、毎月の家賃収入へとつなげていきます。ローンの返済や経費の支出も運用費の一部です。また、設備や施設に問題が生じれば空室リスクが高まったり、想定外の事故やトラブルが発生したりします。定期的なメンテナンスや修繕・補修が必要です。

その他、退去する人とやりとりをしたり、次の入居者募集までに室内の清掃を完了したりと、不動産の運用を続ける上で注意すべきポイントは多種多様にあります。

保険や委託内容は定期的に確認する

不動産は築年数が増すごとに価値や注意点が変わってきます。長期間の入居者が退去した場合、次の入居者の家賃が下がってしまうことも。

家賃保証やサブリースといった契約内容も定期的に更新され、そのたびに手数料の設定が変わることもあり、健全なキャッシュフローを維持するにはその都度、内容を確認して投資プランをアップデートしていくことが重要です。

出口戦略

不動産を運用していても、損失拡大のリスクが高まれば、不動産を売却しての現金化が必要です。

不動産投資をどのように終了するかのプランは「出口戦略」と呼ばれます。絶対に成功する投資は存在しないからこそ、出口戦略を事前に考えておくのがポイントです。

不動産投資の初心者が覚えておくべき基礎用語

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産を売却した際に得られる差益です。不動産の購入額よりも売却額の方が大きければ、差額はプラスになります。

一方、差額がマイナスになって損をする場合はキャピタルロスと呼びます。

インカムゲイン

物件を貸して得られる家賃収入がインカムゲインです。

家賃収入によるインカムゲインと、ローンの返済額や管理コストを差し引きし、プラスにならなければ投資は成立しません。

利回り

物件の取得にかかった費用などの初期投資を、投資開始から何年間で回収できるのかという割合といえます。不動産投資では一般的に初期投資額とインカムゲインとのバランスで計算します。

また、利回りには年間のコストや空室リスクなどを考慮しない「表面利回り」と、コストやリスクを考慮して実態へ近づける「実質利回り」があることもポイント。

基本的に、不動産投資会社の広告では表面利回りが提示されますが、実際の収益は実質利回りやリスク管理を考えなければなりません。表面と実質とのギャップには要注意です。

空室リスク

毎月の家賃を主収入とする不動産投資では、入居者が見つからず空室が生じて収入が一気に減少する可能性があります。これを空室リスクと呼びます。

減価償却

不動産投資において、物件の取得費は一括で経費として計上するのでなく、不動産の法定耐用年数に応じて分割し、毎年の経費として計上します。

減価償却は節税対策やローン審査など様々な面で重要になるため、必ず事前に理解しておきましょう。

不動産投資の成功率は信頼できるパートナー会社の有無で左右される

初心者がこれから不動産投資を始めようと思った時、まず行うべきは「自分自身が勉強すること」と「本当に信頼できる不動産投資会社などを見つけること」です。

不動産投資では投資の準備段階から、運用開始後、出口戦略まで考えるべき内容が数多くあります。また、最新の社会情勢や地域特性などを考慮しなければならないポイントも多種多様。知識と経験と人格を備えた専門家を見つけ、ビジネスパートナーとして信頼関係を構築することが大切です。

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※入居率は2021年3月31日時点のものを掲載しています。