不動産投資ローンについて学ぶ

不動産投資を始めるために活用する融資は「不動産投資ローン」と呼ばれ、同じく不動産購入に使える住宅ローンとは様々な点で違いがあります。

不動産投資ローンとは?

不動産投資に特化したローン

不動産投資ローンとは、投資用マンションやアパートなど、居住目的でなく投資目的の物件を担保として、その購入資金を金融機関から融資してもらうタイプの事業用ローンです。

ある程度の自己資金が必要になることが一般的ですが、投資家の信用度や物件価値によっては頭金不要で融資を受けられることもあります。

住宅ローンと不動産投資ローンの違いは?

住宅ローンとは、自分や家族が住む物件の購入を目的として活用するローンです。

そもそもローンの目的が異なるので、住宅ローンと不動産投資ローンでは審査基準や金利、返済期間などが異なります。

不動産投資ローンのメリット

自己資金が少なくても不動産投資を始められる

不動産投資ローンを活用することで、自己資金があまりない人であっても不動産投資を始めることが可能です。

投資チャンスを逃さない

仮に魅力的な中古ワンルームマンションを見つけたとしても、購入資金を用意できるまで時間がかかってしまえば、その間に別の投資家へその物件を購入されてしまいます。

不動産投資において物件選びは非常に重要であり、不動産投資ローンを活用して投資チャンスを逃さないことは重要です。

家賃収入でローンを返済できる

不動産投資ローンを返済するための財源は、基本的に不動産投資で得られる家賃収入です。そのため、空き室リスクへ適切に備えておけば、自己資金を失うことなくローン返済を継続していくことができます。

高齢者でも融資可能

不動産投資ローンの返済財源は家賃収入が主となるため、すでに定年退職した人であっても融資を申し込めるチャンスがあります。

不動産投資ローンのデメリット

審査が厳しい

不動産投資ローンは事業用のローンであり、本人の信用度だけでなく投資の採算性や将来性も審査対象となるため、住宅ローンに比べると審査が厳しくなることが一般的です。

利息がかかる

ローン返済では、借入額に加えて一定の利息分を支払わなければなりません。そのため、返済期間が長くなればなるほど、借入額が高くなればなるほど、利息の総額も大きくなって、費用のロスが増大します。

返済が不可能になればマンションを失う

入居者が見つからず、家賃収入が途切れてローン返済が不可能になれば、不動産投資は破綻して、マンションも失うことになるでしょう。

売却タイミングで借金が残る

ローン返済が厳しくなってマンションを現金化しようとしても、売却タイミングによっては購入価格よりも安い金額でしか売れず、結果的に残債を返しきれない可能性もあります。

不動産投資ローンの審査とは?

不動産投資ローンの審査基準は大きく3つ

不動産投資ローンでは、主として「自己資金」「個人属性」「物件評価」の3点が審査のポイントになります。

自己資金

当然ながら、投資用にどれだけの資金を自分で用意できているかは重要な審査基準です。手持ち資金が豊富なほどリスク管理を行いやすく、金融機関にも安全性をアピールできます。

個人属性

個人属性とは年収や保有資産、勤務先や勤続年数といった個人の総合評価です。

ローン審査では完済まできちんとローンの返済を維持できそうかどうかについて審査されるため、個人属性は不可欠なポイントです。

物件評価

物件の価値が高いと評価される不動産投資では、収益性にも期待ができるので、審査にも通りやすくなります。自己資金や個人属性に不安があっても、明らかに物件評価が高ければ審査合格の可能性もあるでしょう。

不動産投資ローンの現状

物件価格は高まり金利は低くなっている

東京オリンピックの開催が決定して以降、不動産価格や地価は上昇傾向にある一方、ローン金利は金融緩和政策の影響によって低い水準が維持されています。そのため、低金利チャンスを活かして不動産投資ローンを組む人も増えています。

ただし、近年はスルガ銀行問題など不動産投資ローン関連の事件によって、金融庁からの監督も強まっており、個人属性や信用面への審査基準が厳しくなっていることは注意しておきましょう。

【まとめ】審査ポイントを把握してチャンスを活かす

物件価格が上昇している一方で低金利が維持されているとなれば、不動産投資ローンとしてはチャンスといえます。しかし、その分だけ審査基準も厳しくなっており、スムーズに審査をパスできるよう、魅力的な物件を見つけて、きちんと投資計画を立てておくことが大切です。

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