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メリット・デメリット
Real Estate Investment

不動産投資を複数物件で行う
メリット・デメリット

このページでは、複数の物件を同時に運用していく不動産投資のメリットやデメリット、注意点などを解説しています。

不動産投資は複数の物件で同時に進められる?

重要なのは物件数よりも適切な運用

不動産投資は適正な運用とリスク管理を行っていけば、安定した収入を得られる期待もあるビジネスです。不動産投資の初心者にとって、1つの物件を運用するだけでも考えるべきことは少なくありません。当然、複数物件の運用の方が難易度は高くなります。しかし、不動産投資について十分な経験や知識を得た上で、複数の物件を同時に運用することができれば、さらに収益性を高めるチャンスを拡げられるでしょう。

複数物件の同時運用ではリスク管理の考え方も変わってくるため、まずは単一の物件を運用する不動産投資と、複数物件を運用する不動産投資との違いやそれぞれの特性について把握しておくのが大切です。

不動産投資の所有物件数に上限はない

不動産投資の所有物件数に上限はありません。しかし、個人の資金や能力、状況などから多角的に運用可能な上限数を判断することは不可欠です。例えば不動産投資で十分な利益を得ているからといって、そのまますぐに次の不動産を購入しても成功するとは限りません。自分の状況を客観的に見極めて、適切なバランスを判断していくべきです。

複数物件の不動産投資のメリット

物件数に比例して収益性や資産が増加する

全ての不動産投資において収益性を期待できるとすれば、不動産の所有数が増えるごとに利益も拡大していきます。また、マンションやアパート、土地など不動産そのものが現物資産となり、所有数が増えれば単純に総資産の額も増大するという点は重要です。

加えて、ローンの完済が近づいている不動産や、すでにローンを完済した不動産であれば、金融機関からも純資産としての評価を得やすくなり、新しい不動産投資ローンを組みやすくなるのはメリットです。

分散投資によるリスクヘッジ

分散投資とは、単一の対象だけに投資するのでなく、投資先を複数用意してリスクを分散させる方法です。

不動産投資では空室が発生した時点で家賃収入が減少したり、火災や自然災害など万が一の事態でマンションやアパートそのものに問題が生じたりすれば収入が完全に絶たれてしまう恐れもあります。

投資先となる物件を複数所有して収入源も幅広く確保しておくのがリスクヘッジのポイント。無収入状態を防いでキャッシュフローを維持するのに分散投資が役立つ可能性があります。

なお、分散投資で備えられるリスクには以下のようなものがあり、立地条件や環境に応じて考えていくことが必要です。

自然災害

津波や地震、台風といった自然災害は完全に予測することができません。地形や地域によって災害の発生リスクを想定できることもあるものの、甚大な被害をもたらす自然災害ほど予期せぬタイミングで起こることがあります。

仮に大規模災害によって物件の資産価値が失われても、ローンの返済などを消滅させることはできません。万が一に備えた分散投資にはリスクヘッジの価値があります。

空室リスク

築年数の増加や周辺環境の変化などによって、賃貸物件に対するニーズは変動します。

どれだけ万全に物件のメンテナンスを行っても、賃貸ニーズや賃貸物件に対する需要そのものが減ってしまえば、空室の増加を完全に抑え込むことは困難です。

また、物件を売却して現金化するという出口戦略を考えるとしても、単一の物件しか所有していなければその時点で不動産投資そのものが終わってしまいます。

物件の複数所有で空室リスクに備える場合、環境や条件が異なる場所にそれぞれ収益物件を取得しておくのが肝要です。

投資の失敗

1つの物件で収益があっても、もう1つの物件で赤字が発生していれば、収益を相殺して所得税や住民税の支払額を抑えることができます。

収入増が税金アップに直結せず、赤字が必ずしも損失にならない点は、節税対策を考える上でも魅力的です。

ただし、不動産投資を節税対策として利用するには、税制上の手続きをきちんと行うことが条件になります。

乗り換えローン・借り換えローンにおけるメリット

新しく不動産を取得する際に他の金融機関でローンを申し込む場合、すでに契約している金融機関から新しい金融機関へローンの乗り換えを検討できます。すでに契約しているローンよりも低金利や条件の良い内容のローンが見つけられるなら、乗り換え・借り換えはメリットです。

ローンの乗り換え・借り換えには保証料や印紙代、手数料など諸費用が発生します。ですが、長期的に考えれば金融機関を変更した方がメリットを追求できることもあるのは覚えておきたいところです。

複数物件の不動産投資のデメリット

管理の手間や修繕リスクなどが物件数に比例して増加する

どのような物件であったとしても、使用を続ける限りは定期的なメンテナンスや修繕・補修が必要になり、そのためのコストがかかります。

メンテナンス費用は経費としてキャッシュフローを考える上で想定すべき項目です。また、大規模な修繕や補修に備えて費用を積み立てたり、保険に加入したりといったリスクヘッジも重要。

しかし、築年数や条件が同じような物件ばかりを購入すると、経年劣化による不具合やトラブルが発生するタイミングまで重なってしまう恐れがあります。

複数物件を所有する場合はそれぞれの条件に変化をつけたり、全体的な修繕コストや補修コストなども最初から考慮したりして、トータルのプランニングを行いましょう。

キャッシュフローの悪化リスク

物件の複数所有による不動産投資は空室リスクに対する備えとして有効です。しかし、それはあくまでもリスクも踏まえた上でキャッシュフローを構築している場合に限ります。

空室が生じて家賃収入がストップしても、管理コストや業者への委託料、ローン返済、税金といった支出は止まりません。

例えば2つの物件を所有していたとして、そもそも家賃収入とランニングコストのバランスが悪いと、一方の空室がもたらす赤字によってもう一方の物件のプラス分まで相殺。結果的にキャッシュフローが悪化してしまいます。

加えて、もしも複数の物件において空室が増えれば、その分だけ赤字も拡大。取り返しのつかない状態にまで事業が悪化してしまうリスクもあります。

運用や管理の委託料が増大

同じ不動産投資会社や不動産会社から異なる物件を購入した場合、それぞれの物件の管理も同じ会社へ委託できるため、委託料についても調整してもらえる場合があります。

しかし、異なる会社へ委託する場合、単純に委託料が物件数に応じて倍加していくことになる点には要注意。

また、連絡先となる会社の窓口も複数になってしまい、コミュニケーションの密度が低下する可能性も考えなければなりません。

事業が悪化した場合の取り返しがつかない

複数の物件を所有して不動産投資を続けるということは、メリットや収益を拡大できる反面、リスクやデメリットの増大にもつながります。失敗した場合に持ち直せない可能性も高まるということです。

単一の物件による不動産投資でも、複数所有の場合でも、意識すべき点は同様。適切な不動産選びと利回りのシミュレーションを行いながら、リスク管理も含めた投資プランを構築してください。

複数の物件で不動産投資をする意義を信頼できる専門家へ相談

不動産価格が社会情勢や経済状況に左右される以上、不動産投資を始める上で適切なタイミングを無視できません。

すでに不動産投資を始めていて安定収入を得られている場合でも、初期費用や物件取得、融資の条件などが変われば、2件目の物件で失敗リスクが増大することもあります。

不動産業界は常に情報や状況が変化しており、自分にとって複数物件を所有する不動産投資が適切かどうか、信頼できる不動産のプロを見つけて詳しく相談することが大切です。

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