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中古マンション投資の利回り

このページでは、不動産投資の価値を考える上で欠かすことのできない利回りと、特に中古マンション投資における利回りの考え方について、具体的にまとめています。

不動産投資における利回りとは

利回りは投資費用を何年で回収できるかという指標

利回りとは、不動産投資における初期投資の費用を、その後の事業継続によってどの程度の期間で回収できるかと考えるための指標です。例えば3千万円のマンションを購入したとして、月の家賃が10万円(年間の家賃収入120万円)とすれば、利回りは以下のような計算式で表されます。

家賃収入120万円÷物件取得費3千万円×100(%)=4.0%

つまり、物件価格3千万円で家賃10万円の不動産投資であれば、利回りは4.0%になると考えられます。上記の計算によって算出された利回りは「表面利回り」と呼ばれ、不動産投資会社などの広告などにおいて掲載されている利回りは一般的に表面利回りであることが多いという点も重要です。

利回りと回収期間

仮に、1年間の家賃収入から見た4%の利回りを常に安定して見込める物件があった場合、初期投資にかけた費用を回収できるまでには25年間(100÷4=25)という期間が必要になります。言い換えれば、不動産投資のスタートから25年間は、家賃収入は初期投資を補填するために使われており、26年目から家賃収入がそのまま利益になっていくという考え方になります。

当然ながら、回収期間が短くなればなるほど、利回りが高くなればなるほど早期に収益化が期待できることになり、不動産投資としての魅力も高まっていくといえるでしょう。

表面利回りと実質利回り

上記の「利回り」はあくまでも初期投資の金額と、想定される家賃をベースとした概算によって出された数値であり、実際の不動産投資では設備の修繕費や税金、保険料といった様々な経費がロスとして発生します。すると、仮に月々の家賃が10万円であったとしても、経費分を差し引きすれば実際に得られる年間の収入は120万円よりも下回ることが必然です。

そのため、利回りを考える際は表面利回りだけでなく、経費を含めて計算した「実質利回り」を使うことも重要です。仮に物件価格3千万円、毎月の家賃10万円、年間の諸経費が24万円という不動産投資があった場合、実質利回りは以下のように計算できるでしょう。

(年間家賃収入120万円-諸経費24万円)÷3千万円×100(%)=3.2%

するとその結果、当初は表面利回り4.0%と思われていた投資物件も、実際には3.2%の利回りだったことが分かります。

想定利回りとは?

表面利回りや実質利回りの他に「想定利回り」というものもあります。これは、例えば現時点で空家/空室となっており、毎月の家賃額が確定していない場合において、周辺地域の家賃相場などから家賃額を想定した上で算出される利回りです。

想定利回りは入居者との交渉や空室期間など、家賃額が変動した時点で表面利回りとも実質利回りとも合わなくなるため、あくまでも参考基準の1つとして認識するようにしてください。

不動産会社の広告に掲載されるのは主に表面利回り

通常、不動産会社や投資会社の広告やセミナーでアピールされる物件の利回りは、基本的に経費を含まない表面利回りです。

これは、高い利回りの方が投資希望者へアピールしやすいという理由が1つと、さらには不動産投資において発生する経費は様々であり、実際の経費の額を具体的に計算できないという理由が挙げられます。

当然ながら、表面利回りをいかにも実質利回りのように語って投資を進めてくるような担当者や不動産会社は警戒すべきですが、一方で最初から表面利回りを提示してきたからといって不信感を募らせるのも早計です。

また、エリア内や物件の近辺に同じような物件がある場合、家賃額や物件の価格から算出した表面利回りをそれぞれ比較検討することで、どの収益用不動産が投資対象として魅力的か否か考えることもできます。

そのため、利回りに注目する場合は対象物件の表面利回りや、ある程度まで想定される実質利回りだけを見るのでなく、周辺にある物件の利回りについても同様に考えておきましょう。

利回りの相場や投資を決める目安はあるのか?

利回りは立地条件や物件によって様々に変わる

利回りとは、言うなれば物件に対する需要とコストのバランスでもあります。全く同じブランドで同じシリーズの物件であっても、マンションが建てられている地域によって利回りは変わるかも知れませんし、同じ地域でもマンションの築年数やデザインによって利回りの差が大きくなるかも知れません。人気の新築物件であれば高い入居率や高い家賃を期待できるでしょうし、逆に不人気の中古物件であれば家賃を下げなければ入居者が集まらないかも知れません。反対に、不人気の新築物件であれば新築購入にかかったコストと家賃のバランスが取れなくなる一方、人気の中古物件であれば購入費を抑えつつ家賃を相場より高めに設定できる可能性さえあります。

入居率や家賃の額は、目的としている物件だけでなく、周辺環境や競合先となる物件の有無によっても大きく影響されるため、周辺の物件を比較しながらエリアの相場や平均を試算することも大切です。

中古マンションの利回りの目安は?

先述したように、利回りが何%であれば確実に儲かる不動産投資だと決めることはできませんし、運営や管理の仕方によっても利回りは変動します。

ただし一般的な考え方として、例えば都市部の中古ワンルームマンションでは築20年くらいまでの物件で表面利回り4~5%程度、築20年以上の物件であれば表面利回り7~8%程度を目安にするといった方法もあります。

築年数が大きい中古マンションほど利回りが高くなる?

一般的に、マンションは築年数が多くなるほどに取得費用が安くなりがちです。そのため、地域の家賃相場で想定利回りなどを試算すれば、築年数の多い中古マンションほど利回りが高くなりやすくなります。

対する新築マンションは取得費用が高額になりやすいため、取得費用と家賃額だけを考えた表面利回りを比較すれば、中古マンションよりも低くなりやすいでしょう。

しかし、マンションは築年数が経つほど、施設の補修や設備の交換といったトラブルの発生リスクが高くなり経費も高くなりがちです。また、老朽化したマンションでは入居者が集まらず空室リスクが増大するといった懸念もあります。

この場合、せっかく高利回りの中古マンションを見つけたとしても、いざ不動産投資を始めても思ったほどの実質利回りを得られず、プラン通りの運用を叶えられないかも知れません。

新築マンションよりも築浅の中古マンションの方がお得?

新築マンションの特徴として、購入価格の高さに対して、売却時の価格の下落幅が大きいというものが挙げられます。また、新築マンションは取得費用が高額になるため、どうしても同程度の中古マンションと比較すれば利回りが低くなりやすいといったことも事実です。

そう考えると、機能面や設備面では新築に近く、不動産取引としては中古購入できる物件を探すことが望ましいでしょう。ただし、明らかに魅力的な中古の高利回り物件が売りに出されている場合、どうして前のオーナーがその物件を手放したのか、理由や潜在リスクについてチェックしておくことも重要です。

利回りが低めでも投資価値の高い物件はある

投資の利回りは高ければ高いほど良いですが、取得費用と家賃だけで考える表面利回りで全ての投資価値を判断できないことは事実です。だからこそ、利回りは参考基準の1つと考えながら、他にも物件の魅力を多角的に検証しなければなりません。

不動産投資の魅力を考えるポイントは色々とあります。

例えば駅チカの物件であれば、入居者が出ていってもすぐに新しい入居希望者が見つかるかも知れません。築年数の浅い物件であれば管理コストが安く済んで実質利回りが高まるかも知れませんし、周辺にライバルとなる物件が少なければ家賃を少し高めに設定しても入居率を確保できるかも知れません。反対に空室が目立つ物件では、入居率を高めるために家賃を下げなければならないリスクもあります。

どのような物件が不動産投資として魅力的かどうか、詳しく判断しようとすれば専門知識や経験が必要になるため、専門家のアドバイスも参考にしながら順番に考えていくようにしてください。

物件購入後に利回りは高められるのか?

年数が経過すればするほどマンションの価値は下がり、家賃や入居率も下がっていくとすれば、最初に想定した利回りは購入後どんどんと低下していくと考えられます。

しかし、不動産投資のメリットを最大化しようとすれば、購入後に利回りを維持するか、いっそ高めていけるよう工夫することも大切です。

サブリース契約や設定家賃の見直し

空室リスクへの対策として、不動産会社へ物件を貸して一定の家賃収入を得るというサブリース契約があります。サブリース契約では正規の家賃の8~9割程度の賃料が、入居者の有無に関係なく不動産会社から支払われるため、安定した利回りをキープする上で有効です。しかし、もしも実際に入居率を高められることができれば、サブリース契約を解除して家賃をそのまま収入とした方が利益も利回りも高くなるでしょう。

また、入退去のタイミングで設定家賃を変更するというのも1つの方法です。

リスク管理のコストパフォーマンスについては、購入後も定期的に考えるようにしてください。

リフォームによる物件価値の向上

古い物件をリフォームして新しい魅力を獲得できれば、入居率を高めつつ家賃設定の額も向上させられるでしょう。

特に古い中古マンションではそのままだと入居希望者の範囲が狭くなっていくため、積極的な取り組みで入居者のニーズに応えていく姿勢も必要です。ただし、リフォームにはコストがかかるため、キャッシュフローや新しい事業プランをきちんと考えることが前提です。

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※入居率は2021年3月31日時点のものを掲載しています。