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デメリットとは
Real Estate Investment

不動産投資のメリット・
デメリットとは

このページでは、不動産投資のメリットやデメリットについて解説しています。

不動産投資におけるメリットとは?

長期的に安定収入を得られる可能性がある

不動産投資の特徴は、最初に高額な費用を支払って目的の不動産を取得し、それを賃貸物件として運用することで家賃収入を得るという仕組みです。

そのため、不動産投資においてコストが最大化するのは投資をスタートさせる時点であり、その後は家賃収入によって投資費用を回収していくといった形になります。

当然ながら、不動産投資を続けていく上で、マンションの維持管理へ支払うコストは発生します。また、入居者が見つからなければ家賃収入が途切れることもあるでしょう。しかし、家賃収入とランニングコストのバランスをしっかりと見極めた上で、空室リスクなどに対するリスク管理を適切に行っていけば、マンションが存在する限り長期的かつ安定した収入を得られる可能性が期待できます。

自己資金がなくても投資を開始できる

自己資金で物件を購入できない人でも、金融機関からの融資によってマンションを取得できれば、不動産投資を始めることができます。

ただし、ローン契約では必ず金利に応じた利息が発生するため、期待される家賃収入と返済額とのバランスなどを考えた上で投資プランを考えることが不可欠です。

私的年金として使える

老後にも安定した収入源として不動産投資を運用することができるとすれば、公的年金だけで足りない場合でも家賃収入を私的年金として考えることができます。

特に自営業者や個人事業主のように厚生年金や共済年金を得られず、基礎年金しか受け取れないような人の場合、公的年金だけで生活を安定させることは困難かも知れません。しかし不動産投資はサラリーマンであっても個人事業主であっても平等に始められるため、老後資産について考えるチャンスやきっかけになるといえるでしょう。

生命保険や死亡保険の代わりに使える

金融機関からの融資によって物件の取得費をまかなおうとする場合、ローン契約者は団体信用生命保険(団信)へ加入しなければなりません。

団体信用生命保険へ加入していると、もしもローン返済の期間中に契約者が死亡したり、返済が困難なほどの高度障害を負ったりした際に、残りの返済分が免除されることになります。

つまり、例えばローンの完済前に契約者が死亡すれば、ローンの残債分が保険会社によってカバーされるため、遺された家族は実質的に残債相当額を受け取れるわけです。

また、引き継がれたマンションは改めて賃貸事業として活用できるため、その後は家賃収入からランニングコストを差し引いた分がそのまま利益になることもポイントです。

所得税や地方税に対する節税効果

不動産投資によって収入を得れば、所得税や地方税といった税金が発生します。また、マンションのオーナーは固定資産税など物件に関する税金も支払わなければなりません。

しかし、家賃収入よりもマンションの維持費や修繕費の方が大きい・空室によって家賃収入が得られないなど、赤字経営となっている場合には所得税や地方税を支払う必要はありません。

また、きちんと確定申告をすることで、不動産投資による赤字分を他の収益から差し引くことも可能です。例えばサラリーマンや個人事業主として多くの収入を得ている人が、不動産投資で赤字経営を行った場合、赤字分を差し引くことで所得税や地方税の額が下がるのです。

相続税対策

現金はもちろん、債券や株式などは相続時の課税対象として時価で評価されるため、相続税も相応の額が発生します。一方、事業用の不動産の価値は路線価による評価となることがポイントです。

路線価はおよそ実勢価格の7割や8割に相当するため、不動産投資用の物件として相続することで、課税される額を抑えて相続税を減らすことができます。

また、相続した不動産を改めて賃貸物件として運用していけば、そこから再び家賃収入を得られるため、実質的に相続税の額をさらに減らせるとも考えられるでしょう。

インフレ対策

インフレが進んで物価が上がっていくと、相対的に現金の価値が下がるため、銀行などに預けている現金資産の額が目減りします。

しかし物価が上がれば不動産の評価に関係する地価も上昇するため、インフレ時にも資産の価値が目減りしにくい点は重要です。

また、インフレ情勢に合わせて家賃価格を値上げすることや、いっそマンションを売却して現金化することで、一層の利益追求を狙える可能性もあります。

現物資産としての魅力

投資用マンションはそのものに資産価値があるため、いざという時は売却して現金化することが可能です。

また、事業用として購入した物件であっても、他の家族や自分の居住用物件として再活用することもできます。加えて、銀行へお金を預けて金利を得るよりも、不動産投資の利回りを考える方が数字的なメリットは大きくなる可能性も。

適切な維持管理を行わなければ不動産の価値は下がってしまいますが、言い換えると、きちんとした不動産管理を続けていくことで、資産価値を維持したまま投資の利回りを追求していくことが可能です。

不動産投資におけるデメリットとは?

空室が発生すれば家賃収入が絶たれるリスクがある

不動産投資で収入を得る方法は、基本的に入居者から支払われる家賃となります。つまり、入居者が見つからなければ家賃収入を得られず、むしろローンの返済額やマンションのランニングコストばかりが発生するケースもあるでしょう。

特にワンルームマンションのような部屋数の少ない不動産投資では、空室がそのまま収入ゼロに直結することもあるため、適切なリスク管理を行っておくことが必要です。

経年劣化や使用状況による建物や設備の老朽化

新築マンションであっても、築年数が増すごとに建物の老朽化や施設の劣化が進み、いずれは修繕や補修に費用が必要となることもあるでしょう。また、中古マンションを購入した場合であれば、建物の老朽化は一層に進行している可能性があり、そもそも購入時に補修費や修繕費といったコストが発生するかも知れません。

加えて、建物の状態が悪化すれば入居者からの評判が悪くなり、空室リスクが増大することも重要です。

そのため、不動産投資を適切に続けていこうとした場合、定期的なメンテナンスを行ったり、劣化した設備をきちんと補修したりしなければなりません。

金利の上昇と返済額の増大リスク

ローン契約を変動金利型で結んでいれば、社会情勢や経済情勢の変化に応じて金利が高くなり、ローンの返済額が増大してしまう恐れもあります。

金利には変動金利だけでなく固定金利もあり、どのような契約内容が適切かどうか事前にプランニングすることが大切です。

不動産価値の下落と売却困難のリスク

不動産を現金化しようとしても、購入希望者が現れなければ売却することはできません。また、急いで現金を手に入れようと焦るあまり、売却額の低い状態で取引しなければならない可能性もあります。

加えて、地価の下落などの影響で不動産そのものの評価額が下がってしまい、そもそも満足な売却益を期待できないリスクもあるでしょう。

不動産投資のメリットを最大化するポイント

不動産投資のメリットを最大化しようとすれば、適切なリスク管理と事前のプランニングによってデメリットを抑えつつ、効率的な運用でメリットを追求していくことが重要となります。

しかし、不動産の初心者に全てのリスクやプランを把握することは極めて困難です。そのため、まずは信頼できる不動産投資会社や専門家を見つけて、納得できるまで話を聞きながら自分なりに考えることが大切です。

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