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リノベーションとは
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リノベーションとは

このページでは、中古ワンルームマンション投資におけるリノベーションについて、リノベーションのポイントやリノベーション物件の選び方、メリット・デメリットなどを詳しく解説しています。

中古ワンルームマンションのリノベーション

リノベーションとは?

不動産におけるリノベーションとは、中古マンションや中古住宅に対して大規模な改修工事などを行い、不動産として新しい価値や機能を付加することを指します。古くなった物件を修繕や補修工事によって新しい状態へと戻すリフォームとは異なり、単に新しくするだけでなく一層の快適性や機能性を追求するのがリノベーションです。

そのため、ただ壁紙を新しくしたり照明機器を変更したりといった表面的な作業を行っただけでは、厳密にはリノベーション物件とは言えません。

リノベーションの方法と目的

新しい価値観にもとづいて物件全体を見直し、より一層に物件価値を追求していくのがリノベーションです。

例えば、立地条件だけは良いものの老朽化が進んでいたり、間取りが古くて現代的なライフスタイルにマッチしていなかったりといった中古ワンルームマンションであっても、適切なリノベーションを行うことで魅力的な物件として再生できる可能性もあるでしょう。そのため、低価格な物件を購入してリノベーション工事を行い、不動産投資の収益性を向上させるといったプランが考えられます。

一口にリノベーションといっても、どのような目的やテーマを持って工事を行うのか、明確化できていなければ思ったほど物件価値を高められません。また、周辺のニーズや地域環境の特性にマッチさせられるかどうかも重要です。

リノベーション前提の物件はどう選ぶのか?

リノベーションのコストと成果のバランス

最初から最新設備の整ったマンションを購入したり、デザイン性の高いマンションを購入したりしようと思えば、初期費用が高額になって投資の利回りが低下してしまう可能性が高まります。そのため、あえて中古物件を購入した上で、リノベーション工事を行って最新マンションと同等の機能性や類似の快適性を持たせるといったプランも、投資戦略の1つです。

しかし、どのような物件であっても理想通りにリノベーションできるというわけではありません。大規模な改修工事になればなるほど工事費用や設備投資といったコストも増大していくのも押さえておきたいポイントです。

リノベーションによって理想通りの物件を取得することができたとして、そもそも新築マンションを購入した場合と同程度のコストがかかってしまえば、わざわざ時間や手間をかけてリノベーションする意味がありません。マンションの築年数などはリセットできないため、トータルでデメリットがメリットを上まわってしまうケースも考えられます。

リノベーション用の物件を選ぶ場合、実際にリノベーションを行うことで期待できる成果と、そのために必要な金額の両方を把握した上でバランスを考えることが不可欠です。

元の状態が良いほどリノベーションの効果も高まる

購入した時点で状態の良好な中古マンションであれば、リノベーションをする場合に有利です。リノベーション前提の物件選びでは、以下のようなポイントに注目していきます。

築浅で設備の新しい物件

築年数の新しい物件ほど、リノベーションのコストを抑えやすくなります。また、あまりにも古いマンションではリノベーションを行った後から物件のあちらこちらに不具合が生じる可能性も。修繕費用が頻繁に発生してしまえば、利回りを高めることはできません。

設備についても、古いほど改修・変更しなければならない部分が増えていきます。古い物件は現代的な建築思想にもとづいて設計されていません。ネット回線の引き回しや電源工事などを実施しようと思っても、物理的に困難です。

また、マンション全体が明らかに古びていれば、その1室がどれだけ新しく機能的であっても物件価値はアピールしづらくなります。

立地条件の良い物件

不動産投資において立地条件は重要。リノベーションでも同じです。

リノベーション用の物件としては、立地条件が良く、設備や機能が新しいものであれば入居者も集めやすいものの、物件が古かったり間取りが悪かったりすることで空室になっているような物件が望ましいといえます。

立地条件が悪いと、リノベーションによって物件そのものの価値を高められたとしても、空室リスクを思ったほど改善できないかもしれません。

立地面では、地域のニーズや将来的な周辺環境の変化もポイントです。

例えばファミリー向けマンションの需要があるエリアで、単身者用のリノベーション物件を用意しても、コストに見合うだけの入居者は集まりません。また、将来的に人口減少が進んで行くと予想されるエリアでは、今は良くても長期的な投資プランに悪影響を及ぼす可能性があります。

リノベーションは、物件の購入費へさらに増額投資するプランです。長期的な安定を期待できるエリアや立地条件を見つけるべきと言えます。

リノベーションの具体的なプラン

リノベーションの方法はアイデア次第で広がる

リノベーション工事を行う場合、どのような部分を改修・変更するのか、オーナーのアイデア次第で選択肢が広げられます。

ただし、工事対象を増やしたり導入する設備にこだわったりするほどコストが増大していくため、コストパフォーマンスを考えながらアイデアを具体化していくの大切です。

人気の設備を導入する

新築物件のメリットとしてアピールされているような設備や機器は、リノベーションを行う際にもヒントになります。

例えばインターネット設備は現代人にとって物件選びの重要なポイントです。そのため、最初から無料のインターネット設備をリノベーションで導入しておくことで、入居者へ好印象を抱かせられるかも知れません。

また、女性向けのマンションではオートロックや防犯カメラといった設備も人気です。

オートロックや防犯カメラはマンション建物の入口と連動させなければなりません。ワンルームマンションのオーナーが個人で叶えるのは難しいでしょう。しかし、モニター付きのインターホンや、玄関を開けずに宅配便の受け取りができる宅配ボックスなど、個々に設置できる設備で防犯意識を高めることは可能です。

間取りの変更

間取りの変更はリノベーションでも人気の方法です。

ユニットバスをセパレートタイプに変更したり、小さく区切られた部屋を1つにまとめて広々とした空間をデザインしたりと、ターゲット入居者のニーズに合わせて考えるのが重要。

ただし、間取り変更はマンションの構造によるので、先に可能か不可能かを検証しておくことが必須となります。

床材や壁材の変更

同じ間取りでも床材や壁材を変えることで空間全体の雰囲気はがらりと変わります。

壁の色や素材はもちろん、畳をフローリングに変更したり壁材をレンガ風タイルに変えたりと、ちょっとしたリノベーションで部屋のテーマを大きく変えられます。また、滑りにくい床材にすれば転倒の予防が可能。高齢者にとって暮らしやすい環境を叶えるといった工夫も有効です。

リノベーションの注意点

リフォームとリノベーションの違いを理解する

リノベーションのプランニングをしても、実は単なるリフォームにしかなっていないといったケースがあります。

リフォームでも物件の古さを改善して集客力の向上を目指すことが可能です。しかし、マンションの元々の価値以上の魅力を加えるのは、リフォームでは困難。コストをかけてまで実行すべきか冷静に検討しなければなりません。

自分が実行したいのがリフォームなのかリノベーションなのか、改修業者にその要望をきっちり伝えられているか、小まめに確認しておくのが大切です。

リノベーションありきの投資プランはリスキー

リノベーションによってお得に購入した中古ワンルームマンションを高利回り物件に変えられる可能性はあります。しかし、最初からリノベーションありきで投資計画を考えてしまうと、視野が狭くなってリスクやデメリットの検証がおろそかになることも。まずは落ち着いてコストバランスや投資プランを練っていきましょう。

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