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家賃収入と税金

このページでは、不動産投資における家賃収入と税金の関係について解説しています。

家賃収入と不動産所得

家賃収入から経費を差し引いた分が不動産所得

所得とは一般的に、不動産投資など何らかの方法で得た収入から、その収入を得るためにかかった必要経費を差し引いた残額です。

例えば、賃貸マンションの運用によって年200万円の家賃収入があったとして、そのマンションを維持管理するために50万円の経費がかかっていたとすれば、不動産投資によって得られる所得額は200万円から50万円を差し引いた残りの150万円となります。そして、特に不動産投資の家賃収入によって得られた所得を「不動産所得」と呼びます。

なお、所得の種類は収入を得る方法や性質によって分類されており、不動産を売却することで得られた利益の場合は「譲渡所得」となることもポイントです。

所得税は所得額に対して課税される税金

所得税は文字通り所得額に対して課税される税金です。そのため、例えば家賃収入が年間で200万円あっても、仮に必要経費が100万円であれば、不動産所得100万円に対して税金が発生します。あるいは、必要経費が200万円を超過していれば、所得は発生しないため所得税も課税されないわけです。

必要経費がどれだけ発生しているかや、その他の収入などと合わせて実際にどの程度の所得が発生しているかについては、適切な経費計上を行った上で、確定申告によって申告しなければなりません。なお、居住している都道府県へ納める住民税の額も所得によって決定されます。

不動産所得で収入源になり得るお金

不動産所得で収入とされるものには、月額の家賃収入の他にも複数のものがあり、それぞれをきちんと分類して把握しておかなければなりません。

家賃収入の他に収入と見なされるものの例としては、入居者や他の事業者から支払われる以下のようなものがあります。

経費は不動産投資に必要な支出

経費(必要経費)とは、その事業や収入を得るために必要な支出の総称です。そのため不動産所得の場合は、不動産投資を続けていく上で発生する経費といえるでしょう。

不動産収入に関連する経費には様々な種類がありますが、それが経費として認められるかどうかは「事業にとって実際に必要であったかどうか」という点が重要になります。

経費を適切に計上しているかどうかは、所得税などの支払額へ直結するため、しっかりと意識しておき、合法的な範囲で節税対策に取り組んでいくことが大切です。

家賃収入によって変動する税金

不動産所得額によって変わる税金と変わらない税金

不動産投資に関連する税金には色々な種類がありますが、その中には物件など不動産に対して課税される税金と、不動産所得に対して課税される税金の2種類があります。

前者の場合、不動産の価値に対して課税されるため、不動産所得の額で税金の額が変わることはありません。言い換えれば、不動産投資を続けていく上で必ず発生する税金となり、それらは経費の一部として考えることが可能です。

後者のように不動産所得の額に合わせて納税額が変わる税金には所得税や住民税があります。所得税は、所得が多ければ多いほど税率が高くなっていく累進課税となっており、所得税を下げようとすれば経費をきちんと計上して不動産所得を合法の範囲内で少なくすることが大切です。なお、住民税の税率は全国的にほぼ所得の10%となっていますが、実際の数値については居住地の税率を確認しましょう。

不動産投資で経費になる税金

固定資産税や印紙税、登録免許税、さらに都市計画税など、不動産を所有したり運用したりする上で発生する税金は事業を続けるための経費として考えられます。そのため、これらの金額は経費として計上し、所得額を減らすために活用可能です。

なお、不動産投資の一環で自動車を使っている場合、その範囲に応じて自動車税や重量税も経費計上することもできます。

不動産投資で経費にならない税金

不動産所得や事業収益に対して発生する所得税や住民税、法人税は事業に必要な税金でなく、事業の結果として発生する税金のため、経費に計上することはできません。

そのため、所得税や住民税の支払額を少しでも減らそうと思えば、適切な経費計上などの節税対策に取り組むことが肝要です。

事業規模が大きくなることで発生する税金

例えば個人事業主として不動産投資を行っている場合、家賃収入などの総額から経費を差し引いた残額(課税対象額)が290万円を超過すれば、所得税や地方税だけでなく、事業所のある都道府県に対して個人事業税を納付する必要が発生します。

また、課税対象額が1千万円を超えた場合、消費税納税業者として入居者から支払われた消費税を国へ納付しなければなりません。なお、不動産投資では物件が住居目的か事業目的かでも消費税の有無が変わるため、詳細はきちんと確認しましょう。

事業規模が拡大して法人化していれば、個人事業税の代わりに課税対象額に応じて法人税が発生します。

損益通算による節税効果と赤字経営のデメリット

家賃収入を経費が上回った場合、不動産所得は発生せず、事業収益もないため法人税なども課税されません。また、他の収入源がある人であれば、不動産投資によって発生した赤字分を他の収入に合算して、所得の合計額を減らせる可能性があります。これを「損益通算」といいます。

損益通算できるかどうかは複数の条件があるものの、上手に活用すれば節税対策として有効です。ただし赤字経営は事業として健全な状態でないため、仮に節税効果としての価値があったとしても、銀行の融資担当者などから投資事業の失敗として判断されて他の融資審査に悪影響を及ぼす可能性があります。

そのため最初から赤字経営による節税効果を狙うよりも、あくまでも健全な不動産投資を前提として考えることが大切です。

不動産投資を続ける際は税法の改正にも注意

税率や税額の決定システムは税法の改正によって変化する可能性があります。

特に長期的な収益用不動産の運用によって利益を出していく不動産投資の場合、事業を続ける間に税法改正が行われることも考えられます。

不動産投資では家賃収入の他にも様々な収入源があり、関わってくる税金の種類も複数あるため、必ず税法の改正については毎年欠かさずアンテナを張っておくようにしましょう。

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