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不動産投資のコツとは

このページでは不動産投資のコツについて説明しています。

不動産投資の成功率を高めるコツ!

この世界には100%安全な投資は存在しません。しかし、不動産投資の成功率を高めたい場合に意識すべきコツはあります。

  1. 最新の投資情報を積極的に収集して勉強する!
  2. 最初に不動産投資の目的や投資可能な資金を把握する!
  3. いきなり高額な投資へ手を出さずに少額からスタート!
  4. セミナー参加や専門家への相談で客観的なアドバイスをもらう!
  5. 成功談だけでなく不動産投資の失敗談にも注目する!
  6. リスク管理についてもしっかり考えて準備をしておく!
  7. 投資を終えるタイミングや出口戦略を考えておく!

1.最新の投資情報を積極的に収集して勉強する!

そもそも不動産投資がどのようなものか、仕組みや利益を得る流れ、メリット・デメリットなどについて正しく理解しておかなければなりません。

不動産投資は最初に不動産を取得し、それを賃貸物件として入居者へ貸し出して家賃収入を得て、その収入で不動産の購入費を改修したりローンの利息といった費用を支払ったりしていくのが基本です。どのような物件を取得すれば利回りを高めて投資の事業性を向上させられるのか、自分が物件を購入しようと考えているエリアではどのような点に注意すべきかなど、さまざまな面からの勉強・情報収集は欠かせません。

情報の変更点に注意する

投資を勉強する上で、最新の情報や現行の法律を参考にするのも重要です。

税法が改正されたり、エリアによっては開発計画の発表が行われたりと、重要な情報に変更が生じていることがあります。現在の状況にマッチした内容を学ぶ姿勢は不動産投資で成功する上ではマストです。

不動産投資は長期的な事業計画で運用していくのが前提の資産運用方法。時代に合わせて知識をバージョンアップしていきましょう。

2.最初に不動産投資の目的や投資可能な資金を把握する!

不動産投資は成功すれば長期的に安定した収入を得られる資産運用ですが、それでも必ず失敗のリスクはあります。そもそもどうして自分が不動産投資を始めたいのか、最初にきちんと明確化しておくことは必須です。

例えば、「年金だけで不安な老後資金をカバーするために不動産投資を始めたい」のか、それとも「相続税対策として子供へ資産を遺すために中古ワンルームマンション投資を検討している」のかなど、人によって目的は異なります。それぞれに応じて適切な物件も変化するのが当然です。投資目的によってはメリットを最大化するために、税金の知識や法律の知識についても意識しなければならないこともあります。今後やるべきことをプランニングするためにも、まずは不動産投資の目的を明確にしましょう。

投資目的や事業計画はローン審査の審査対象

銀行から融資を受けて不動産を購入しようとする場合、その投資に将来性を期待できるのか、オーナーにローンの返済能力があるのかなど、色々な面で融資担当者から審査を受けます。投資目的に沿って適切な投資計画が立てられていなければ、「遠からずキャッシュフローが破綻してローン返済が滞ってしまう」と判断されてしまうことも。リスク管理に関して不備があれば、「将来性がない」と見込まれてしまうこともあり得るでしょう。

投資目的や自分の資産状況に見合った金額の投資計画を立てるのが大切です。

自分にとっての投資目的を定めて、それに適した融資金額を試算しておかなければ、ローン審査に通らずいきなりつまずいてしまっても不思議ではありません。

3.いきなり高額な投資へ手を出さずに少額からスタート!

不動産投資を始めとして、さまざまな投資では基本的に高額な費用をかけるほど、得られるリターンは大きくなっていきます。ただし、高額投資はリスクも大きくなるもの。安定して成功させようと思うなら、多角的なリスク管理や出口戦略の構築が不可欠です。

また、分不相応に高額な初期投資を、ローンでまかなって始めれば、返済期間が長くなったり毎月の返済金が高額になったりします。思わぬ失敗で全財産を失ってしまう恐れさえあるのです。

すでに不動産投資の経験を積んで充分に慣れている人であれば、高額投資に挑む際にもリスクの算段が建てられます。しかし、これから中古ワンルームマンション投資を始めようと考えている投資初心者の場合は、いきなり高額な物件を購入して投資を始めるのはリスキーです。

とはいえ、投資費用を抑えようとするあまり、ほとんどメリットのない物件を購入することは本末転倒。まずは自分の意識が及ぶ範囲の金額で実現できる投資プランを考えて、一つずつ経験を積んでいくことが肝心です。

自己資金の活用法も考える

高額なローンを実現するために、頭金を多めに用意する方法を取るのもひとつの手です。

しかし、不動産投資では物件を購入してからも保険料や修繕費といったランニングコストが発生します。空室リスクを考慮すれば自己資金をゼロにしてしまうことは危険です。

4.セミナー参加や専門家への相談で客観的なアドバイスをもらう!

不動産投資に関しては、全国に数多くの不動産投資会社が存在しており、専門家による相談会や投資セミナーが開催されています。

例えば、中古ワンルームマンション投資を始めようとしている人にとって、特に中古ワンルームマンションを購入するポイントについて解説してくれるような不動産投資セミナーがおすすめ。自分の投資目的を明確にした上で参加すれば、これらのセミナーをより有効活用できます。

投資セミナーは参加前にテーマや条件を確認する

不動産投資セミナーと一口に言っても、講義のテーマや内容、講師の経歴などはさまざまです。そのため、より効率的にセミナーを活用しようと思うなら、最初にしっかりとテーマや講師について確認しておくことが欠かせません。

不動産投資セミナーでは、特定の物件タイプに特化した内容や、税金に関する内容、リスク管理に関する内容などが別々に講義されるケースもあります。自分の投資目的や現状の課題とマッチングさせることがポイントです。

5.成功談だけでなく不動産投資の失敗談にも注目する!

不動産投資セミナーや不動産投資会社の勧誘では、しばしばマンション投資などの成功談が強調されます。しかし、不動産投資は100%の成功率を確約できる資産運用ではありません。世の中には不動産投資で失敗している人もいます。

そして、実は失敗談の中にこそ、自分がオーナーとして注意すべきヒントが隠されているかもしれません。

どのような理由で失敗したのか、失敗しないためにはどう対処しておくべきだったのか、失敗談を反面教師として投資計画をプランニングするようにしてください。

成功例やメリットしか語らない業者は要注意

悪質な不動産投資会社では、顧客を獲得するため投資のメリットや成功例しか語らないこともあります。こういった業者は信頼性に欠けると言わざるを得ません。

不動産投資を失敗しないためのコツとして、本当に信用できるビジネスパートナーを見つけるのが大切です。

6.リスク管理についてもしっかり考えて準備をしておく!

どれだけ理想的な物件を見つけてローン審査に通ったとしても、その後の運用も計画通りに進められるとは限りません。

思いがけない設備の故障や不具合、自然災害、または入居者による家賃滞納といったリスクが不動産投資にはつきもの。リスク管理に対する意識を常に持っておくことが重要です。

リスク管理はコストとのバランスを考える

不動産管理会社へ物件管理を完全委託したり、サブリース契約などで空室リスクに備えたりすることは有効です。が、相応に手数料も発生します。

自分で注意できる部分とプロに任せるべき部分について、コストやメリットの面から総合的に判断していきましょう。

7.投資を終えるタイミングや出口戦略を考えておく!

出口戦略とは投資を終えるタイミングについての基準です。

ランニングコストが発生する不動産投資では、「収益性が見込まれなくなった物件について、損失が拡大しないうちに売却して現金化する」といった出口戦略をあらかじめ考えておかなければなりません。

出口戦略は損が前提とは限らない

一般的に出口戦略は損切りがメイン。ですが、実際にはわずかでも有利な状況で物件を売却して、利益を拡大する手法もよく用いられます。失敗した時だけでなく、利益を最大化できるタイミングでの出口戦略についても考えておくのがポイントです。

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