不動産投資の節税効果

不動産投資がサラリーマンに向いているといわれる理由の1つとして、不動産投資による節税効果が挙げられます。ただし、節税対策だけを目的に不動産投資を始めることは危険であり、まずはサラリーマンの不動産投資と節税効果について正しく理解しておきましょう。

不動産投資は節税対策として本当に有効なのか?

不動産投資で節税できることはある

不動産投資では、家賃収入による収益を期待できると同時に、マンションの維持管理費やローンの利息といった経費もかかります。また、入居者が見つからなければ家賃収入が得られないリスクもあるでしょう。

例えば、得られる利益よりもコストの方が高くなれば、その赤字分を給与から引くことができるため、所得税や住民税などの節税につながることがあります。

不動産投資で節税できる可能性がある税金の種類

所得税・住民税

所得税は、個人の所得額に応じて発生する国税であり、住民税は所得額に応じて発生する地方税です。

所得額は、1年間の総収入から経費や控除分を差し引くことで決まります。そのため、もしも不動産投資で赤字が出た場合、給与所得からその分をマイナスできるため、結果的に所得税や住民税が下がり、節税効果を得ることも可能です。また、このように給与額と赤字分などを合算することを「損益通算」と呼びます。

ただし、不動産投資で明らかな黒字が出ている場合、その分だけ所得税や住民税も増えるため、必ずしも節税効果を得られるとは限りません。

法人税

投資規模が拡大していき、収入額が増大すれば、個人事業主として不動産投資を続けるよりも、法人化した方が税制上のメリットを得られることもあります。これは、個人事業主が支払う所得税の税率よりも、法人税の税率の方が低くなるからです。

しかし、その一方で法人化(法人設立)には様々な費用がかかるため、場合によってはコストメリットを得られないことも考えられます。

不動産投資の規模や期間、将来性などを考慮した上で、総合的なバランスを計算することが重要です。

贈与税

贈与税とは、個人から個人へ現金や不動産などを無償で分け与えた場合に発生する税金です。

原則として、1年間(1月1日~12月31日)に基礎控除分の110万円を超える贈与があった場合に贈与税が発生し、また贈与額が高くなるほどに税率も上昇します。

例えば、親が子供へ3,000万円を贈与した場合、課税対象額は「3,000万-基礎控除110万円=2,890万円」となります。しかし不動産の場合、不動産の価値は購入価格でなく「相続税評価額」によって決まることが特徴です。

一般的に、相続税評価額は購入額よりも2~3割ほど安くなります。そのため、例えば3,000万円で購入した物件を贈与した場合、課税対象額は「評価額2,100万円-基礎控除110万円=2,000万円」となり、現金で贈与した場合よりも相続税は低下します。

ただし、不動産贈与では登録免許税や不動産取得税といった費用も発生するため、トータルバランスを考えなければなりません。

相続税

相続税は、個人が亡くなって相続権を持った人物へ遺産が分配(相続)される際に、相続額に応じて発生する税金です。

相続税も贈与税と同様に、不動産の資産価値は購入価格でなく「相続税評価額」によって決定されます。そのため、場合によっては現金相続よりも不動産相続の方が税金も安くなることがあります。

節税効果だけを目的とした不動産投資は危険?

節税効果は年々減少する場合がある

所得税や住民税の節税効果を得るには、十分な経費計上が欠かせません。しかし不動産投資が長期化すると、住宅設備の減価償却期間が終了したり、ローンの利息が減少したりして、経費が少なくなってきます。

もちろん、老朽化した物件を改修すると新しく経費がかかりますが、それはそのままコストになるため、そもそも利益を得られないリスクがあります。

赤字経営は銀行の印象を悪くする

節税効果を優先して赤字経営を続けると、今度は銀行などから不動産投資に失敗していると判断されて、次の融資を受けにくくなるリスクもあるでしょう。

税制改正の可能性

税制は定期的に改正されるため、場合によっては不動産投資家にとって不利益となることもあります。

【まとめ】節税効果だけを不動産投資の目的にすることは間違い

不動産投資は節税対策として有効な反面、思っていたほどの節税効果を得られないケースも珍しくありません。そのため、節税効果だけを目的として不動産投資を始めることは危険です。

得られる利益や不動産投資の目的などを考慮して、トータルのバランスを見るようにしてください。

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