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Real Estate Investment

不動産投資物件の売り時

中古ワンルームマンション投資などの不動産投資において、所有する物件の理想的な売り時はあるのかどうか、出口戦略の考え方などを分かりやすく解説しています。

不動産投資の物件の売り時とは?

不動産価値が上昇した際に売れば売却益も増える

単純な理屈として、不動産の価値が上昇した際に物件を売れば売却益は増大するため、不動産価値の高まっているタイミングが物件の売り時ということになります。

しかし、そもそも不動産価値の上昇のピークを確かめることは難しく、またどの辺りの金額が物件の売り時と待ちのタイミングの境目になるのか、素人に見極めることは難しいというのが実状です。

そのため、不動産の価値が上がりきった時に売るのでなく、むしろ不動産の価値が下がり始めた際に、それ以上の損益を拡大しないようにと売却を検討することもあるでしょう。ただし、物件の価値が再び上昇する可能性もあり、不動産価値が下がり始めた途端に売却を考えた結果、余計に損失が広がってしまうかも知れません。

一方、物件の売り時をあらかじめ考えておくことは、不動産投資における出口戦略をプランニングする上でも欠かせないポイントです。

不動産投資物件の売却を検討するタイミング

物件の大規模修繕の直前

不動産は築年数が増えるごとに経年劣化が進んで行くため、必ずどこかのタイミングで大規模な修繕を行わなければなりません。また中古ワンルームマンション投資では、毎月そのための費用として修繕積立金を管理組合へ支払っていることが大半でしょう。

しかし、ほとんどのケースにおいて修繕積立金は数年ごとに金額が上がっていく段階積立方式が採用されている上、いざ大規模修繕が始まろうとすると、想定していたよりも工事費用がかかるとして、積立金に加えて一次徴収金を余分に請求されることもあります。

そのため、大規模修繕の直前という、ランニングコストの高まりがピークに達する前に物件を売却することは1つのアイデアとして有効でしょう。

築年数が20年を超えるタイミング

一般的に、「築年数20年」が物件の価値を考える上で1つのタイミングであるとされています。

築年数20年を超えてくると、様々な部分の経年劣化が進んで修理や修繕、補修といった必要性が増してくるため、物件があまりにも古くなる前に手放したいと考えるオーナーも少なくありません。

また、そのような時期に売り物件が増えるからこそ、築年数20年辺りの物件にターゲットを絞って購入を検討している不動産会社や不動産投資家もいるでしょう。

築年数20年以降は物件価値の下がり幅が少ない

築年数20年が境目ということで、それを超えて以降は物件価値の下がり幅も小さくなっていきます。つまり、築年数20年の物件を購入することも、物件価値の下落リスクを抑える方法の一つだといえます。

リフォームやリノベーションによる価値の検討

昨今はあえて築年数の古い物件を安く購入し、リフォームやリノベーションによって物件価値を向上させてから賃貸物件として運用していくというケースも少なくありません。

そのようなプランを検討している人々にとって、築年数20年を超えて購入しやすくなっている物件は、魅力的な投資対象に映ることもあるでしょう。

すでに入居者がいる物件

中古ワンルームマンション投資において、現時点で入居者がいる物件を売却する場合は「オーナーチェンジ物件」という扱いになります。

オーナーチェンジ物件は入居者を改めて探す必要がなく、家賃収入のシミュレーションを行いやすいため、物件の購入希望者にとっても手を出しやすい物件だといえるでしょう。

路線価が上昇しているタイミング

土地の公的な価格の1つに路線価があります。路線価に対して0.8で割った金額が公示価格の目安になるとされており、路線価の変動は不動産の相場を見ていく上で重要なヒントといえます。

路線価が上昇している時は、物件の価値も高まっていると考えられるため、路線価の高まりは不動産売却のタイミングとも考えられるでしょう。

減価償却が終了するタイミング

毎年の確定申告の際に重要なポイントとして、減価償却があります。

減価償却は経年劣化によって下落していく不動産の資産価値について、下落分を経費として計上できる制度であり、それに相当する金額を減価償却費と呼びます。

減価償却を行える期間は物件の工法や法廷耐用年数に影響されており、例えば木造住宅と鉄筋コンクリート造の物件であれば、前者の方が減価償却の期間は短くなります。

減価償却を行える期間が終了すると、経費として計上できる金額(減価償却費)がなくなって所得が増えるため、結果として所得税や住民税といった税金が増えてしまう点がデメリットです。

そのため、減価償却が終了する前に物件を売却するということも、リスク軽減策の一つとして考えておくと良いでしょう。

デッドクロスのタイミング

デッドクロスとは、不動産投資ローンの元金返済額が減価償却費を上回っている状態を指します。

ローン元金は経費に計上できないため、デッドクロスになれば、家賃収入などで帳簿上は黒字になっているにもかかわらず、収入が増えた分だけ税金も増えてしまい、結果的に利益が減っていくという事態に陥ってしまいます。また、場合によってはキャッシュフローが悪化して投資継続が困難になるリスクさえあるでしょう。

そのため、デッドクロスが訪れる前に物件を売却すべきと考える人は少なくありません。

ただし、デッドクロスが到来するからと焦って物件を売却してしまえば、本来の売り時を大きく外れてしまうこともあり、結果として損益が拡大する可能性もあります。

年度末の引越シーズン

2月や3月は転勤や入学などで引越を検討する人が増えるため、不動産の賃貸ニーズも上昇します。そのため、この時期を目安として不動産の売却を検討することも可能です。

【まとめ】不動産の売り時は専門家に相談

不動産投資の物件について、売却をしても良いと考えられるタイミングはあります。しかし、それぞれのタイミングが自分の物件に適切であるかどうか、素人に判断することは残念ながら難しいのが現状です。

また季節需要もありますが、実際に出口戦略として組み込めるかどうかは冷静に検討しなければなりません。

不動産投資の物件の売り時に関しては、特定のタイミングにこだわって考えるのでなく、不動産投資の専門家とも相談しながら総合的に判断していくようにしてください。

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