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不動産投資の空室保証とは

このページでは、不動産投資のリスクを軽減する手段の1つ「空室保証」について詳しく解説しています。リスク管理と利益追求を同時に目指していくためにも、不動産投資の空室保証についてきちんと理解した上で、自分なりの投資プランを立てましょう。

不動産投資の空室保証とは?

毎月一定額の家賃を保証するサービス

不動産投資における空室保証とは、仮に入居者が見つからなかった場合でも、契約会社(保証会社)が毎月一定額の費用をマンションのオーナーへ支払ってくれるサービスです。そのため、空室保証はある意味で家賃保証と似ているといえるでしょう。

ただし、満額の家賃を保証してくれるサービスではなく、また期間も会社によって異なります。そのため、空室保証といっても実際のサービス内容が具体的にどんなものであるのか、きちんと詳細を確認してから契約することがリスク管理としては重要です。

ワンルームマンション投資における空室保証の重要性

複数の部屋を管理して、それぞれの入居者から家賃を得られる一棟マンション投資であれば、仮に空室が存在しても収入が直ちにゼロとなったり、ローンの返済が滞ったりといった事態にはならないかも知れません。

しかし、特にワンルームマンションを購入して賃貸物件として運用するワンルームマンション投資の場合、空室はそのまま収入ゼロという事態へ直結します。そのため、ワンルームマンション投資では特に空室が発生した場合にどう対処するか、事前に考えておくことが不可欠です。

もちろん、ワンルームマンションを中心とする不動産投資でなくとも、空室は常にリスクを増大させるため、それぞれの不動産投資プランに適した保証サービスなどを活用することが大切です。

サービス内容は保証会社によって異なる

空室保証サービスは、不動産投資における保険の1種と考えられます。そのため、オーナーが支払う保証料や空室時に得られる金額、対象物件の条件といった保証内容は契約する保証会社によって異なります。

また、最初の契約期間が満了すると、更新時に保証内容や条件が変更されることもあり、長期的なプランも含めて事前にしっかりと保証内容を確認しておくことが必要です。

不動産投資の空室保証のメリット・デメリット

空室保証のメリット

入居者が見つからなくても収入を得られる

空室保証の最大のメリットは、もしも入居者が見つからない場合でも、契約期間中は一定の収入を安定して得られるということです。

金融機関などから物件の取得費について融資を受けている場合、ローンの返済は毎月発生し、金融機関は入居者が見つかっていないからといって返済を待ってくれることはありません。そのため、空室状態が続いてしまうと赤字経営が深刻化するだけでなく、ローンの返済が困難になって投資そのものが破綻してしまうこともあるでしょう。

そのため、空室保証によってリスク管理を行えるとすれば、不動産投資の失敗を予防できる可能性が高まります。

部屋の稼働率が高まれば収入が増える

空室保証は入居者が見つからない場合を想定した保証サービスであり、入居者が賃貸契約を結んでくれている状態であれば、そのまま家賃収入を得ることができます。

また、入居者の数が増えたからといって空室保証の保証料が高くなることもないため、マンションの稼働率が高まれば高まるほど得られる利益が高くなっていくことは重要です。

入居者が支払う管理費などもオーナーの収入にできる

オーナーがマンションの管理を行っている場合、契約の更新料や敷金、礼金といった費用もオーナーの収入として加算できます。空室保証では決められた保証料のみを支払うだけでサービスを契約できるため、家賃収入以外の費用もオーナーの利益へつなげられる可能性があります。

保証会社を選択できる可能性

空室保証では、保証契約の締結先は不動産管理会社でなく保証会社です。そのため、オーナーが自分なりに保証会社や保証サービスの内容を比較検討し、それぞれのメリットやデメリットについて納得してから契約を決めることができます。

また、契約すべき保証会社が決まっていない場合でも、不動産管理会社や不動産投資会社から保証会社を紹介してもらうことも可能なので、相談できる相手を見つけやすいことはメリットです。

精神的に余裕が生まれる

空室発生によって収入が途切れるかも知れないというリスクや不安は、不動産投資を行っているオーナーが事前に考える以上に大きな精神的負担となりがちです。そのため、空室保証を上手に活用して心配事を減らしておけば、それだけ冷静な状態で事業を継続することができます。

また、なかなか入居者が見つからない場合でも、空室保証による精神的・経済的な余裕があれば、過度に家賃の条件などを下げなくて済むかも知れません。

空室を恐れるあまり相場よりも明らかに安い家賃で契約すると、その後の利回りが大きく下がってしまうリスクが増大するため、落ち着いて考えられる余裕の確保は重要です。

空室保証のデメリット

家賃は満額保証されない

空室保証で家賃の満額が保証されることはありません。空室保証はあくまでも投資のリスクを下げるための手段であり、家賃収入を完全に確保する方法でないと理解しておくことは不可欠です。

どの程度の家賃額が保証されるかは、保証内容によって異なります。

そのため、仮に家賃の90%を保証するサービス内容であったとして、通常に事業を行っていれば入居率90%以上を目指せそうな場合、空室保証はそもそも利用しないという選択肢もあるでしょう。

保証料の負担がある

空室保証を活用する場合、保証会社へ保証料を支払わなければなりません。

もしも常に100%の入居率を維持できる場合、保証料は純粋な費用負担にしかならず、費用的なデメリットになります。

物件の管理は保証内容に含まれない

保証会社との間で結ばれる空室保証契約は、あくまでも空室時の家賃保証を行うサービスです。そのため、物件の管理についてはオーナーが負担しなければなりません。

不動産投資で考えられるリスクは空室の他にも、入居者とのトラブルや家賃滞納、物件や設備の不具合など様々なものがあり、トータルで考えて対処することが大切です。

空室保証の効果を最大限に発揮するには専門的知識が重要

空室保証のメリットを最大限に追求し、デメリットによる損失を最小限にとどめようとすれば、そもそも入居率や期待できる収入について事前に詳細をプランニングすることが重要です。

しかし、不動産投資やマンション経営の素人に正確な入居率を試算したり、キャッシュフローを完全に把握したりすることはほぼ不可能です。そのため、空室保証を活用すべきかどうかという点も含めて、信頼できる専門家へ相談してメリットやデメリットをしっかりと検討するようにしましょう。

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※入居率は2021年3月31日時点のものを掲載しています。