サラリーマンのためのワンルームマンション投資

なぜワンルームマンション投資と
サラリーマンの相性がいいのか

時間がなくてもできる

株など、市場があいている時間は張り付いていなければいけない投資は、現実的にサラリーマンは難しいでしょう。その点、不動産投資であれば、選択次第でまるっとお任せすることができます。

自分で「楽待」(収益物件を探すサイト)などで物件を選んで買い、自分で管理していくことを考えているのであれば、ワンルームマンション投資も手間がかかります。しかし、家賃回収や管理を管理会社にお願いしてしまえば、やることは毎月通帳を確認することと確定申告くらいでしょう。

サラリーマンは「信用」がある

ローンを組もうというときに、自営業とサラリーマンでは融資の難易度が全く違います。毎月決まった収入があるサラリーマンは、融資を受けやすいのです。

「お金を借りられるうちに投資を始めるのがいい」「団体信用生命保険(団信)に入れるうちに買った方がいい」と言われるのは、よくあることです。

初心者であれば、利回りや金額の低さに分がある中古から始めるのがいいと言う先輩大家のほうが多いかと思います。

ワンルームマンション投資会社の
評判を知ることが大事

不動産投資を始めようと思ったら、資料請求する、セミナーに行くというのはマストですが、評判を調べることも重要。

営業対応、家賃収入、アフターフォローという3方向から各社の評判を調べていますので、参考にしてください。

入居率などもできる限り調査しました。

ワンルームマンション投資会社の
評判を知る

マンション投資セミナーに行く、
レポートを読む

行った方がいいのはわかるのですが、行ったら無理やり売られない?なんて思ってしまうのが不動産投資のセミナーです。

そもそも数が多すぎて、どのセミナーに行ったらいいのかわからないこともあるのでは。

そこで、各社のセミナーに行き、どんなことを話しているのか簡単にまとめてみました。随時更新中です。

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ワンルームマンション投資のメリット

ローンが使えるので元手が少なくても始められる

一棟マンション投資やファミリータイプ物件に比べて、安価に始められるのがワンルームマンション投資です。一棟マンションなら5,000万円以上の資金が必要ですが、ワンルームマンションなら2,000万円から3,000万円、中古なら数百万円から投資を始められます。

サラリーマンならば、ローンも通りやすいというメリットがあるため、手元の資金が少なくても、ローンを利用して少し背伸びした物件を購入できるでしょう。

わざわざ背伸びした物件を選ぶのは、レバレッジ効果という収益アップを狙った戦略です。掛ける金額が大きくなれば、それだけ購入戸数を増やしたり、より家賃の高いエリアの物件に投資することができます。つまり、元手をローンによって補強することで、より高い収益が狙えるのです。融資が通りやすいサラリーマンならではのメリットと言えるでしょう。

需要の高い物件なら安定した収入が得られる

不動産投資を始めるサラリーマンの多くは、資産を増やしたいと考えているもの。毎月の家賃収入が年収にプラスされるイメージを持っている人が多いと思います。

それを叶えるのが、需要の高い物件です。需要が高いとは、借りたいという人が多い物件ということ。つまり、空室のリスクが低い物件となります。

安定した家賃収入が得られれば、毎月のローン返済負担が軽くなりますし、完済後は自分の資産としてお金と不動産が残ります。老後の備えとして投資をしようと考えるなら、ミドルリスクミドルリターンであり、管理の手間もそこそこなワンルームマンション投資がおすすめです。

ワンルームマンションなので管理組合がやってくれる

1棟マンション投資の場合、全室の管理をしなくてはいけません。もちろん、管理会社にお願いしたり、投資会社のサービスを利用したりできるので、本当の意味で1人で管理業務を行うのは少ないかと思います。

ワンルームマンション投資の場合は、自分が所有している部屋と共用部分だけ考えれば良く、管理組合が管理を行ってくれます。そのため、より手間が少なく投資に集中できるメリットがあります。

減価償却費による節税効果がある

減価償却費とは、高額で入手した不動産や機械設備の購入代金を、何年かに分けて経費として計上する仕組みのこと。経費として計上した結果、帳簿上では利益が少なくなり、その分税金が安くなるというわけです。

また、帳簿上の赤字を給与と合わせることが可能です。つまり、見た目上はお給料が減るので、所得税が安くなります。不動産で得た所得を他の所得合わせる損益通算も、ワンルームマンション投資のメリットです。

相続税対策としてのワンルームマンション投資

例えば、現金で1億円を相続しようとした場合には、1億円がまるごと課税対象となります。しかし建物は、同じ1億円だったとしても、評価額は50%から70%ほど。つまり、本来は1億円なのに対し、5,000万円から7000万円が課税対象となるのです。

さらに、ワンルームマンションのような小規模な投資先は、さらに控除が受けられるといいます。詳しく言うと、200平方メートル以下のマンションの場合です。そのため、現金で相続するよりも三分の一ほどまで、対象額を減らすことができるのです。

出口戦略を立てやすい

ワンルームマンションの特徴の1つが、流動性が高いことです。他の不動産と比べて売りに出しやすいので、ずっと手元に置いて家賃収入を得るといった投資に加え、売却して利益を出すというキャピタルゲイン(売却益)が狙えます。

例えば、これから人気が出そうなエリアにある物件を購入しておいて、実際に人気が出て資産価値が上がったら売る…といった具合です。減価償却が終わるタイミングで売りに出し、新たな物件を入手して改めて減価償却を使って節税するといった手法も使えます。

ワンルームマンション投資のデメリット

空室リスクを分散しておかないと危険

借りる人がいないと、家賃収入が得られません。もし、投資先の部屋を1部屋しか持っていない場合、借り主がいない期間の家賃収入はゼロです。ですが、維持費や返済費用などはかかります。そのため、複数の投資先を持ち、どれかが空室でも別の部屋の賃料でまかなえるような戦略が必要です。

また、借り主がすぐに見つかるような工夫もいります。これは、投資会社の力によるところも大きく、賃貸情報を適切な場に届けてくれるような、きちんとしたフォローをしてくれる会社かどうかが大事。空室の期間が短くなるように考えてくれる会社を選びましょう。

収支のバランスには注意が必要

ワンルームマンション投資をはじめ、不動産投資では収支のバランスが大事です。サラリーマンは会社に勤めていることもあり、給与があります。日常生活を送るときは、その給与をメインに考えるため、人によっては投資物件の収入と支出のバランスに無頓着になることも。毎月の自分の収入と支出は、しっかりと把握しておきましょう。

また、いくら満室の状態でもランニングコストが収入を上回るようでは、プラスにはなりません。借り手がいないからと、安易に家賃を下げてしまうと、収入と支出のバランスが崩れやすくなってしまいます。マイナスが続いてしまえば、物件を手放すほかありません。手放す選択肢があることを踏まえて、物件購入時には出口戦略もしっかりとたてておきましょう。

利用できる金融機関が限られている

ワンルームマンション投資は、土地を複数のオーナーと分け合って利用していることから、融資をしぶる金融機関があります。そのため、利用したいと考えていた金融機関を使用できないことも。言い換えれば、ワンルームマンション投資のためにお金を借りるのは、一棟マンション投資に比べて難しいとも言えます。

地震や洪水など天災によるリスク

天災は予測できません。いつ、どんな場所で起こるかは起きてみないことには分かりません。しかし、各自治体が発行しているハザードマップを参考にして、災害リスクの低い土地にある物件を選ぶことはできます。

災害用の保険に入っておくのも、リスクヘッジの1つです。万が一に備えて、必要な保険には入っておきましょう。最悪の事態が起こってしまうと、取り返しがつかない事態にもなりかねません。

中古物件を購入する場合は、立地や設備をチェックしておくのもいいでしょう。2019年に関東を襲った台風では、マンション地下にある電気設備の故障が原因で、住人に不便が出た例があります。災害時に住んでいる人が安心できる物件なのかまで考えておくと、そうしたリスクを避けられます。

借り手がいないと家賃を下げざるを得ないことも

建物は経年劣化していきます。そのため、建物と家賃のバランスが合っていないと、借り手がなかなか現れない状況になることも。すると、どうにか部屋を埋めたいと、家賃を下げる決断をするオーナーもいるでしょう。

しかし、これが上手くいけばいいのですが、同じマンションを投資先に持つオーナーとの兼ね合いが難しかったり、住人同士で不公平感を抱いてしまったりといったトラブルの種になる可能性があります。

また、家賃を下げることは収入が減ることと同義です。収支のバランスが崩れるほど値下げをしてしまうと、マイナスしか生まない物件になってしまいます。家賃を下げるときは、他にできることが無いか考えてからにしましょう。

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