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失敗事例から学ぶマンション経営

成功すれば長期間の安定収入が得られるマンション経営ですが、空室が埋まらないなどの理由で赤字が続き、失敗してしまう人がいるも事実です。マンション経営では、メリットと同時にさまざまなリスクがありますが、知識を得ることでリスクを低減することが可能です。このページでは失敗事例を紹介し、リスク回避のためには何をすればよいのかを解説していきます。

不動産投資における「失敗」とは

不動産投資における「失敗」とは、結果的に赤字になってしまうことですが、必ずしも運用中に赤字になってしまったからといって失敗とは限りません。

マンション経営を例にとると、一時的に空室があったなどして、家賃収入がローンの返済や管理費などの必要経費を下回ってしまったとしても、家賃収入が得られる月もあり、ローンの残債が減り続けて物件を手放す時の売却額がローンの残債を上回り、売却時までに支払った必要経費と合わせても利益が出ている状態であれば、結果的には黒字となるのでその投資は成功したと言えます。

マンション経営で失敗と言えるのは、物件を手放す時の売却額がローンの残債を下回ってしまった場合や、売却額がローンの残債を上回ったとしても売却時までに支払った必要経費や控除される税金などと合わせて計算した時にトータルで赤字だった場合は、その投資は失敗です。

マンション経営の失敗事例と注意点

不動産会社に言われるがまま購入してしまった

マンション経営では、「今購入しないと他の購入希望者がすぐに出てきてしまう」「都市部ではなかなかない優良物件が出た」など購入を煽るようなことを言われ、不動産会社に言われるがままに物件を購入してしまい失敗する事例があります。

具体的な例では、賃貸需要が低く、空室がなかなか埋まらず赤字続きとなってしまい、購入後早い段階で家賃を下げざるを得なかったりローンを払いきれなかったり、といった場合です。

不動産会社では、物件の管理手数料の他に売買の仲介手数料によっても利益を得ているので、売買を成立させるために購入者にはよい情報しか教えてくれない場合もあります。購入を煽るようなことを言われたとしても、その物件が人気の理由や優良と言える理由などを冷静に見極めることが必要です。

知識を身に着けることが重要

不動産会社からの情報のみに左右されず、冷静に物件の価値を見極めるには知識を身につけることが重要です。マンション経営では、家賃相場や地域の賃貸需要、ローンや税金のしくみなど知っておくべきことがたくさんあります。セミナーや無料相談会に参加してみるなど積極的に知識を取り入れていきましょう。

予測が甘かった

「現在は空室の多い状態だが、オリンピック需要が来るので今が買い時」などと不動産会社に勧められて物件を購入したものの、思ったような賃貸需要は発生しなかったり、需要を喚起するイベントそのものが中止となってしまったりして失敗するケースも見られます。

このように、イベントによる需要など特定の要素に依存して、理想を追い求め、よい面だけしか見ないような甘い予測は失敗の元です。マンション経営では、特定の要素に依存せず、都合のいい予測をしないよう冷静な判断が求められます。

あらゆるリスクを想定した計画を立てる必要がある

甘い予測でマンション経営に失敗しないためには、特定の要素に依存せずあらゆるリスクを想定した計画を立てる必要があります。物件の価値を冷静に判断できるよう、需要喚起するようなイベントがなくなってしまった場合、物件の価値は保たれるのかなど、条件がよい場合の想定だけでなく、条件が悪くなってしまった場合の想定もすることが大切です。土地周辺の将来展望や資金の余裕なども合わせて判断材料としましょう。

誤った物件選定をした

安定した老後資金を得たかったのに、たまたま相場よりもかなり安い物件があったためマンションやアパートを1棟買いしてしまい、空室問題を解決できなかったり、多額の修繕費用がかかったりして、資金繰りが悪化し、結局相場よりも安い価格で手放さざるを得なくなる事例もあります。

この例では、安定した老後資金を得たいのであれば、区分ワンルームマンションを購入するのが正解でした。このように誤った物件を選定してしまうと、運用目的に見合っていないため、購入後の早い段階で手放さざるを得なくなる場合があります。

運用目的を明確にする

マンション経営では、運用目的によって、どの程度のリスクを許容できるのかが違ってきます。運用目的を明確にし、目的に合った物件の中から選ぶようにしましょう。マンション経営では、物件選びが成功の鍵となります。

予想外の出費が発生した

長期間の空室が発生したり、予想外の修繕費用が必要となったりして予想外の出費が発生してしまいマンション経営に失敗してしまうケースも見られます。 実際にあった事例として、「月々の支払いが5万円で月6万の家賃で物件を貸し出していたが、その入居者が退去後は周辺の家賃相場よりも高かったため入居者が見つからず空室となり、家賃を下げるしかなく、月4万円の家賃で貸し出すことになり、結果的に赤字となってしまったケース」、「築26年のワンルームマンションを購入したが、水道管が破裂してしまい、多額の修繕費用がかかってしまったケース」などがあります。

初期投資以外の費用も把握しておく

初期投資以外の予想外の出費には、長期間の空室リスクの他、中古のマンションでは修繕費用やリフォーム費用など初期投資以外にも多額の費用がかかる場合があります。物件の設備や仕様、立地を考えて初期投資以外の費用も把握しておくことが大切です。

サポートが手厚く信頼できる会社を選ぶことが大切

マンション経営にはメリットと同時にさまざまなリスクがあり、知識を身につけるとともにサポートが手厚く信頼できる会社を選ぶことが大切です。サポートが手厚く信頼できる会社であれば、都合のよい情報だけでなく、リスクやデメリットもきちんと説明してくれたり、資金繰りやローンに関する的確なアドバイスがもらえたりします。このサイトではおすすめの投資会社も紹介していますので、チェックしてみてください。

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