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マンション経営のメリット・デメリット

不動産投資の中でも代表的なものがマンション経営。安全に賢くマンション経営を行うには具体的なメリット・デメリットを知っておく必要があります。このページでは、マンション経営のメリット・デメリットについて解説しています。

マンション経営の儲かる仕組みとは

所有している土地にマンションを建築、もしくは購入して入居者を募集し、貸し出すことで家賃収入を得るのがマンション経営です。入居者の募集やマンションの管理は管理会社に委託するのが一般的です。マンション経営には、所有したマンションを売却して利益を得ることも含まれます。しかし、継続して収入を得るため、貸し出して家賃収入を得るのがマンション経営の基本です。

貸し出すことで家賃収入を得るマンション経営では、管理会社に支払う管理費・ローンの返済・固定資産税などの必要経費を家賃収入から差し引いたものが利益になります。せっかくマンションを所有しても空室率が高いと、必要経費ばかりがかさんでしまい、利益がでなくなってしまうので、立地や築年数、設備などをよく考えて空室率を下げることが重要です。

マンション経営のメリット

長期で定期収入が得られる

マンション経営は、長期的に本業とは別の定期収入が得られるビジネスです。マンションの管理や入居者の募集は管理会社に任せることができるので、マンション所有後は、サラリーマンや自営業者であっても副業として収入を得ることができるのです。

入居者がいる限りローンを組んだ場合でも家賃収入で支払いできますし、ローン完済後は、家賃収入から管理費用と固定資産税を差し引いた金額がそのまま利益となり、継続して収入が得られます。さらに、所有物件を増やせば、本格的にマンション経営に取り組むことも可能です。

インフレや景気変動に強い

インフレがおこると金利が上昇し、預貯金は実質、その価値が下がります。しかし、マンションの家賃は、物価の上昇と共に上がるのでインフレの影響を受けにくいのです。そして、住居のニーズは不景気になっても下がりません。住居は、生活に必要なものだからです。このように、マンション経営にはインフレや景気変動に強いというメリットがあります。

節税効果が得られることもある

マンション経営では、以下の税金について節税効果が得られる場合があります。

相続税

土地を所有している場合、そのまま所有しているよりも、土地の上にマンションなどの賃貸物件を建てたほうが、「貸家建付地評価減」を受けて相続税評価額が下がります。また、自分で住まずに賃貸物件として貸し出す場合、「借家権割合による評価減」が適用されて、評価額が下がります。

さらに、マンションを建てる際の借入金が残っている場合は、マイナスの資産として計上されるので、死亡時に残債がある場合は評価額が下がるのです。このように、土地の上にマンションなどの賃貸物件を建てて所有しているほうが、資産の評価額が下がり、相続税対策となるのです。

固定資産税

不動産を所有している場合にかかる固定資産税は、更地のままにせず建物があることと、その建物が賃貸物件であることで軽減されます。

所得税

マンション経営で得られる利益は事業所得になるので、必要経費は所得から控除できます。マンションの所得費用の一部を「減価償却費用」として計上でき、毎年の所得から差し引けるので所得税の減税につながります。また、サラリーマンの場合は、マンション経営が赤字になってしまった場合でも給与所得と損益通算できるので、課税対象の所得額が下がり、さらに所得税の減税になります。

マンション経営のデメリット

空室や家賃滞納のリスク

マンション経営では、空室は最大のリスクになります。空室になると、その期間は家賃収入がなくなってしまいます。物件が空室になるのを避けるためには、物件選びや、マンションを建てる場合は建築業者選び、入居者募集や管理をしっかりと行ってくれる賃貸管理会社と契約することなどが重要です。空室率は物件の立地や築年数で変わりますし、マンションの設備や部屋の仕様によっても変わってきます。

また、入居者の家賃滞納もおこりうるトラブルですが、このようなトラブル時に対応できるノウハウをもっている賃貸管理会社ならば、家賃滞納リスクを低減し、起こってしまった場合も早期に解決できます。

物件の老朽化

手に入れたマンションは、年月とともに老朽化していきます。空室をなるべく作らないようにするには、リフォームや設備の更新が欠かせません。老朽化が進むとリフォームやメンテナンスの頻度も上がってきます。また、どうしても老朽化に伴い、家賃を下げなければならない場合もでてきます。

老朽化を少しでも遅らせるためにも、物件の設備や内装に関して定期的なメンテナンスが必要です。それには、良質な建築業者やメンテナンス業者選びと賃貸管理会社選びが大切になってきます。そして、費用についてもあらかじめ想定しておかなければなりません。

自然災害リスク

自然災害が発生すると、所有しているマンションに思わぬ損害を被る場合があります。安全に賢くマンション経営を行うには、自然災害リスクにも備えなければなりません。

新耐震基準以降に建設されたマンションであれば、新耐震基準以前の古い物件やアパートなどと比較すると地震で大きな被害を受けるリスクは低いと考えられていますが、マンションを購入する際は地盤の状態やハザードマップを確認しリスクの少ない物件を選ぶことが大切です。

また、ローンを組んでいる場合は火災保険への加入は必須ですが、地震保険の加入は任意です。地震保険は火災保険よりも保険料は高額なのでよく考えて加入するかどうか決定する必要があります。とくに、マンションを1棟所有している場合は、共有部の保険加入はオーナーが行うので、費用とリスクを考え合わせて判断しましょう。

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