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Real Estate Investment

阿部仁さんの中古ワンルームマンション投資

阿部仁さん

阿部さん

「金儲け」ではなく、「サラリーマン大家」が自分に合っていると思った

―どのようなことがきっかけでワンルームマンション投資を始めてみたいと思われたのでしょうか。

阿部さん 勧誘だったんですね。路上のですけどね(笑)。元々自分自身、マンション投資がどんなものか知らなかったんだけども、結構熱心に来られたので、一回くらい試しに聞いてみようかと思って、聞いてみました。

その時に「サラリーマン大家」と聞いたときに結構納得いくというか、特に儲けるという意識ではなくて、節税とかの機能があったりとか機能を考えられたりとか、あとは保険的な機能もある、資産形成ができるという、いろんなそういう要素を持っているというところで、リスクとしてもそんなに悪くないかなと。

で、「じゃ、試しに始めてみようか」となりました。元々、株とかそういう投資関係とか興味はあったんですけど、その中の一つとして不動産もあってもいいのかなっていうくらいの感覚で。

―節税というところで言うと、始めて3年くらいとのことですが、実感されている部分はありますか。

阿部さん ありますね。金額的なところは伏せさせていただきますけど、やはりマンション投資をして、減価償却をする中で自分の収入と相殺ができますので、まず所得税が抑えられる。なんていうか、還付がされるなというところは目に見えて実感できるところです。

その一方で、これも大きいなと思ったのが、市町村民税がだいぶ抑えられているなっていうところ。半分以上減ってるかなと。通帳に月々入ってくるものではなくて、出ていくのが減ってるというようなところで、気付きにくいところだと思うんですけど、やっぱり還付されると分かるんですね。そこが抑えられてるというのは、非常に目立たないですけど、大きいなと思います。

―なるほど。収入を得るというよりも、手持ちの金額が減らないというところですかね。

阿部さん そうです。で、そうすると結果、可処分所得が上がるということになりますので、非常にいいかなと思っております。

―では体感としては納得できているということですね。

阿部さん そうですね。ただ、キャッシュフローで見たときに、やっぱり初期にかかる部分が減るというところと、初期、税金がドンとかかる、固定資産税とかドンとかかっていくので、初期マイナスになるかなというところはあるんですけども、1年、2年、3年とやっていく間に、トータルでプラスになっていくというところがちゃんと計算できていれば、その通りになっていきますので。

目先の収入ではなく老後の収入源としての不動産投資

―先ほど株式のお話が出ましたが、実際にされていますでしょうか?

阿部さん 今もやっています。ほとんど触ってないんですけど。売買せずにそのままほうっておいて、配当ぐらいの収入でやっています。まだ時間に余裕があった頃は、頻繁にやっていた時もあったんですけど。ちょっと仕事の方が忙しくて、あんまり気にしていられなくなったので安定的な株の方に切り替えて、しっかり配当が出るようなところに変えて。塩漬けになるところもあるんですけど、売らなきゃいいなっていうところ。まあ、配当も出ているし、いいなと思っています。

―以前は頻繁に取引されていたという話なんですが、その時の儲けはいかがでしたか。

阿部さん そうですね。やっぱり頻繁にやってる時は出ていましたけども、一時期、リーマンショックでドンと下がったんですよね。なんで、そこで塩漬けになったんですけど、自分はそこで売らず、売る必要もなかったので、特にそこでマイナスも出さずに、また回復して戻ったというか(笑)。ここ最近も、大きく下がっているものもありますけども、特に損切りすることもなくというところですね。

―阿部さん個人のご意見として、株とマンション投資はどちらが良いとお考えですか。

阿部さん 急いで儲けを出すという考えではなくて、長い時間をかけて堅実に資産形成をしていったりとか、一方で自分の生活をしながら、他方でしっかり将来を築いていくというようなところでいうと、不動産投資が合ってるのかなと思います。

34年かけて、自分というよりはサブリースをする中で、資産が形成されていきながら、できれば今度は老後の収入源になっていくとかというところですね。長い将来設計をする中で、確実な柱を築いていく方法の一つかなと思います。だから、もっと早く知っていればよかったなと思いましたね。

―お若いうちに知っていれば、もっと早く始めていましたか?

阿部さん そうですね。その効果が早く出るし、お金も借りやすいじゃないですか。ローンが35年なんていったら先が長いので。もう一つ借り換えるとか、もう一つ物件を買うとかということが、多分若かったらもっと早い時にできていたのかなというのはありますね。

―今はとりあえず売却という選択肢はなく、続けていくご予定ですか。

阿部さん そうですね。元々の考えとしては、3年、5年やってみようかと。実際やってみて本当に効果が出ているし。あとは、これからどういうふうに出口を決めていくかというところです。今二つある物件を一つ売却して、効果がなくなったところで売却して、繰り上げ返済をしようとも考えています。

そうすると最終的に、家賃が10万とかそのくらいにはなりますけど、最終的に返済が終わった後、老後の収入になるかなと思っています。それが見込めないようであれば、全部売却するとか、それはその時々に応じて決めていきたいなと考えています。

―いずれにせよ、大きなマイナスになるリスクは低いとお考えですか。

阿部さん そうですね。プラスになると。

株式などとは違い何かあった際にすべてがゼロになるわけではない

―数千万の投資になるので、不安な点というところもあると思うんですけども、一番の不安点みたいなところはどこでしたか。

阿部さん そうですね。やっぱり例えば、保険でカバーできないくらいの災害とか(笑)。そこは心配なところはあるんですけど、金額的に大きいので、失敗をしたときにどのくらいマイナスになるんだろうって見たとしても、実際入ってくるのは、家賃保証でいただいてるし、早くやめたとして、まあ何百万でしょと。全部、数千万が自分のマイナスになるわけではなくて、現物もあるので、それくらいのリスクだったら、別に腹は括れるかなっていうところですね。

不安はありますけど、お金を借りるにあたって、借りる担保となるものももちろんありますから、全部が全部自分に降りかかってくるというイメージではなかったです。

―確かにそうですよね。これが株式だったらただの紙になってしまいますが、マンションという現物がありますものね。

阿部さん 奥さんは株とか先物とか、そういう投資に関しては結構嫌な顔します(笑)。不動産に関しては逆に、「そんなのお金ある人、みんなやってるよね」っていうのが、うちの妻の認識みたいですね。

―では、奥様の後押しみたいなところもあるんですか。

阿部さん そうですね。理解はあったので、比較的というか、意外に早く話が進んだというか。ここまでに物件を決めないといけないよというリミットがあったのですが、妻の理解を得て滞りなく進めることができました。

―プレミアムライフさんは99.7パーセント以上(2021年3月時点)という数字を開示していますが、もし阿部さんが今から始めるとしたら安心材料になりますか?

阿部さん そうですね。ちゃんと家賃が取れるのかっていうところがやっぱり一番大事なところかなと思います。で、そう思ったのは、実は私の両親というか、父親が新潟なんですけど、家の近くでマンション投資というのでなくて、アパート経営をしていまして。もう20~30年くらい前の話なんですけど、そこもやっぱり家賃保証がありました。入居率が上がってこないと、そこら辺の契約を段々下げる交渉があったりとか、やっぱり経営側の方が厳しくなってくる。そういうところを見ても、入居率はしっかりしているというのは、非常に大事なのかなと、一番のポイントなのかなと思います。

―確定申告は税理士さんにお任せですか。

阿部さん 自分でやっています。それも最初、自分でやるのは初めてだったので、ご指導いただいて。教えていただいて、こういうふうにしたらいいよって教えていただいたんで、結構簡単にできるじゃないかっていう。

―そうなんですね(笑)。面倒くさいから、もうお金払ってやってもらっているっていう方もいらっしゃったので。

阿部さん それはもったいないですね(笑)。そんなにいっぱい管理しているわけではないので。

―2棟くらいだったら、特にそういうややこしいこともなく、という感じなんですか。

阿部さん はい。自分でできる範囲かなと思いますね。ちゃんとやれば、資料が揃っていればできると。そんなに難しくない。

ワンルームマンション投資はサラリーマン向き?

―ワンルームマンション投資って、どんな方に向いていると思われますか。

阿部さん やっぱり、われわれみたいなサラリーマンは結構向いているというか、それこそ、しっかりお金が借りられる、信用のある会社にいる方、自分の収入を持っている方ですね。借りられる能力を生かすっていう方法の一つが、このマンション投資だと思います。

お金が借りられる人は、やった方がいい。そうなると、信用のある会社に勤めているサラリーマンとか、あとは自分で会社を経営されている人もそうかもしれないですけど、そういう人には向いていると思いますね。

ある程度しっかり収入ができてきた世代、中年層の方は、もう是非やったらいいんじゃないかなと思いますね。

―仮にお知り合いに勧めるとしたら、どういったアドバイスをされますか?

阿部さん これは私自身が普段思うことなのですが、やっぱり節税が一番大きいですね。

あとは、例えば自分が不慮の事故等で亡くなったときに、それが家族に資産として残るというか、生命保険的な機能が実際ありますので。家賃収入がそのまま今度、借金の返済がなくなって、家賃収入が残っていくというところがあるので、家族ができた人には是非勧めたいですね。

―逆にデメリットと感じているところはありますか?

阿部さん そうですね。自分は特にデメリットはないです。

ただもっと効率の良い、リスクの高い投資をしたいという方にはあんまり向いてないかなとは思うんですけど。向いてない方、そこでそれが足かせになったりすることがあれば、それがデメリットになるかもしれないですけども。私は、今の自分の生活をする上ではあんまり感じてないですね。

―今、目先のお金が欲しい方っていうのは、向いてないんじゃないかなという。

阿部さん 全く向いていないと思います。そういう人たちは、むしろだまされたと思うかもしれないですね。全然収入がないじゃないかと、不労収入がないじゃないかっていう。

要するに、家賃収入がどんどん入ってきて、自分が大家さんでやっていくという、そういうものではないと思います。確実に増やしていって、早くからコツコツとやっていけば、そういう形になるかもしれないですけど。早いリターンが欲しい人には向いていないと思います。

―リターンを求めるというよりも、いわゆる減らさないとか、保険としての機能という側面にマッチするかどうかは非常に重要ですね。ありがとうございました。

阿部さん ありがとうございました。

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