太田垣 章子【司法書士】

太田垣章子

成功者Vol.4

司法書士
太田垣章子先生

2,200人以上の家賃滞納者と接し、大家さんを救ってきた司法書士の太田垣章子先生。家賃を「滞納される大家」と「滞納されない大家」の違いはどこにあるのでしょうか?大家が持つべき心得を聞いてみました。

自分の財産を人任せにしない

―太田垣先生は、賃貸管理会社での研修なども行っていらっしゃると聞きました。

太田垣先生 年60~70回ほど研修を行っています。現場で見てきた滞納のケース、対応のケーススタディなどをお話しています。

―近年、家賃滞納などのトラブルが増えてきたとお伺いしました。

太田垣先生 トラブル増加もそうですが、トラブルの質が変わってきたと思います。昔だったら、おそらく話し合いで解決できたことが、人と人のつながりが弱くなっているのか、問題になるケースが増えています。時代の背景もあるので、ある程度は致し方ないので、家賃滞納は、誰にでもは起こりうるものと考えておいたほうがいいでしょう。

―先生は、今まで2,200人以上の家賃滞納者の方と接してきました。逆に言うと、それだけ多くの大家さんを救ってきたとも言えますが、家賃滞納をされる・されないという境界はどこにあるとお考えですか?

太田垣先生 「ここが原因!」とは言い切れませんが、滞納された大家さんの多くが、他力本願であるという共通点はあります。

―他力本願というと…。

太田垣先生 「家賃保証会社の審査が通ったから大丈夫だろう」と思い込み、自分では何もしない。保証内容すら把握していないこともあります。実は、こういった、大切な財産を貸しているという責任感を忘れて、人任せにしてしまう大家さんは少なくありません。

太田垣氏トーク

―それがどう家賃滞納に繋がるのか、詳しく教えてください。

太田垣先生 家賃保証会社は、その名の通り家賃を保証するだけですから、賃借人の人柄であったりというのは考慮しません。たとえば、実際に自分で会ってみれば、「この人なんだか危険かも…」という、人間が本来持っている嗅覚が働くこともありますが、そういった手間を省くと、「どんな方が入居しても、文句は言えませんよ?」ということです。

―なるほど。

貸す人が「本当に信用できるか」見極めるためにできること

太田垣先生 きちんとした賃貸管理会社にお願いするというのもひとつの手ですが、そうだとしても、大家としてやるべきことはやるべきですね。たとえば、入居の理由と、自分の物件を選んだ理由がかみ合っているかどうかを調査する。ここが整合性取れていない人は結構怪しいと思っていいです。

―理由との整合性と言うと、「会社から近いところを選んだ」という理由なのに、会社と今の家を検索してみたら、遠くなっているとか、そういったことですか?

太田垣先生 まさしくそうです。見ていくと、整合性取れていない人が意外と多いですよ。「狭いから」という理由で引越しをしているのに、選んでいるのは同じ広さの部屋だったり…。今は自分でネット検索ができる時代ですから、まずは相手の会社や住所で検索してみることは基本です。ただ、社員証や源泉徴収票は偽造もできるので、信じすぎないほうがいいので、これも難しいんですが…。

―最終的に何の情報を信じたらいいかわからなくなりますね。

太田垣先生 1回会ってみることが一番ですね。会ってみての自分の直感を大事にしてみてください。数をこなせばこなすほど、見極める精度も上がるはずです。

―貸してからできる防衛策はありますか?

太田垣氏トーク3

太田垣先生 たまに物件を見に行くといいですね。私の依頼人で、お仕事はリタイヤして、大家さんだけをやっている方がいて、毎日お散歩がてら、ご自身の所有の物件を回っていらっしゃるんです。その方からご連絡があって、「きちんと洗濯物が干されていたおうちが、洗濯物はグチャグチャだし、取りこまれていなかったりするんですが、一緒に見に行ってもらえませんか?」と言われたことがあります。

―はい。

太田垣先生 一緒に伺ったら、男性の方が出てこられて、今までご夫婦で住んでいたのが、奥様が出て行ってしまったらしく、家事が行き届かなくなっていたことを教えてくれました。最後に、「声をかけてもらえてよかった。ここの家賃は一人では厳しいので、早めに引っ越します」と言って、その次の月にお引越ししていかれました。これも、大家さんがスルーしていたら、もしかしたら家賃滞納に繋がっていたかもしれませんよね。

不動産投資は自分の努力次第で好転できる投資

―確かに。とはいえ、サラリーマンの方は毎日見に行くのは現実的に難しいのではないでしょうか。

太田垣先生 その場合、管理会社に「月1でもいいので、共用部分の写真を送ってくれ」と言ってみてはいかがでしょうか。毎回同じ場所を、同じアングルで定点観測していくと、早めに変化に気が付くことができます。

―そんなことも頼めるんですね!

太田垣先生 むしろ、そんなことすら断るような会社はやめておいたほうがいいです。私は常に言っているのですが、物件は子どもと同じ。放置していたらグレます。いかにきちんと目をかけてあげるか、自分の目が行き届かないのであれば、たとえば子どもでしたら保育園を活用するように、管理会社を活用するべきです。

―お話を聞けば聞くほど、不動産投資って不労所得ではないなと思い始めてきました。

太田垣先生 そうかもしれません。でも、不動産投資は、自分の努力次第で売り上げをアップできる、いいビジネスだと思いますよ。

―と言いますと?

太田垣先生 投資というと、株などが想像されると思いますが、株の場合、よほどの大株主でなければ、株を買ったことで、その会社を良くしていく、売り上げを上げていくことは難しいでしょう。金なども、世界情勢に左右されてしまう、いわば他力本願の投資です。努力で売り上げを上げていくことが難しい投資に対し、不動産投資は、先ほども申し上げたように、自分で賃借人を選んだり、たまに見に行ったり、そういったことでいくらでも良くしていくことができます。

―確かに。

太田垣先生 そういう意味では、不動産投資は不労所得ではないというのが、私の考えですね。今まで大勢の大家さんを見てきましたが、目先の利益ばかり考えていて、トラブルに振り回されるケースが多いこと!

―そんなにですか?

太田垣先生 そんなになんです!お金・利回りしか見ていないような方には、不思議と類友の賃借人が集まるんです。

太田垣氏トーク4

―もしも太田垣先生が大家さんだったら、今までお話しいただいたこと以外に、何かしますか?

太田垣先生 そうですね…毎月お礼の手紙を出すかなと思います。

―お礼?

太田垣先生 「お家賃今月もお振込みありがとうございます」とか。そういったコミュニケーションを常に取っておけば、大事に至ることは、そうないと思います。

―何においても人間関係は大事だということですね。ありがとうございます。

太田垣章子プロフィール

章 司法書士事務所公式HP

引用元:章 司法書士事務所公式サイト http://www.ohtagaki.jp/

「賃貸トラブルの太田垣章子」といえば、不動産業界では有名な司法書士。40歳で独立し、2019年4月現在、2,200件を超える賃貸トラブルを解決。

とにかく現場へ足を運ぶことをモットーにしている。著書に「2000人の大家さんを救った司法書士が教える賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド」、「家賃滞納という貧困」がある。

amazon公式サイト

引用元:amazon公式サイト https://www.amazon.co.jp/2000人の大家さんを救った司法書士が教える-賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド-太田垣-章子/dp/4534055498

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引用元:amazon公式サイト https://www.amazon.co.jp/家賃滞納という貧困-ポプラ新書-太田垣-章子/dp/4591162095/ref=sr_1_5?__mk_ja_JP=カタカナ&keywords=太田垣&qid=1572425967&sr=8-5

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