田中 実【元祖サラリーマン投資家】

田中実(茨木良介)

成功者Vol.2

元祖サラリーマン大家
田中実の手法

バブルすら乗り越えた元祖サラリーマン大家・田中実氏(書籍でのペンネームは茨木良介)。

無料で投資オーナーを応援する「Riownリオンの会」を立ち上げるなど、その活動は不動産投資家の間でも有名です。そんな田中氏に、不動産投資で成功した理由を、自己分析してもらいました。

備えをしないサラリーマンはキリギリスである

―田中さんは天下のパナソニックに勤め、ピーク時の年収は1,000万超え。どんな理由・タイミングで投資を考え始めたのでしょうか?

田中さん 単純ですよ。労働収入はピークを境に下がりますが、人生100年時代。備えをしておかないといけません。どんな手立てをとるかで、冬の時代、アリになるかキリギリスになるかが決まります。サラリーマンだけやってたり、毎日お酒飲んで生活しとるだけではダメですよ。

―のっけから厳しいお言葉…。

田中さん 僕は、会社に入ったときに、5ヶ年計画10ヶ年計画と言うものを作ったんです。それで、自分自身のこういう計画もやらなあかんと思いましたね。不動産投資に関してもそうです。何事も計画。仮説を立てて戦略を立てる。

―どのように予測し、計画を立てていったんでしょうか?

田中さん セミナーや講演をたくさん聞きにいく、それから自分で本を読む、全てやっぱり鵜呑みにせんで自分でひとつひとつ確認をする事が必要です。

―確認とは、具体的にどんなことを。

田中さん  市役所に行ったら「都市計画図」ってのが売ってますから(編集部注:インターネットでも閲覧可能)それを見て、今後ここは道路が広がる、ここは取り壊してこうなる…とかわかるんで、それを見て、今後その土地が価値が上がるか、下がらないかっていうのをちゃんと見ます。

田中氏トーク

―基本は都市計画図にあると。

田中さん そう。僕の故郷は姫路なんですけど、姫路は都市計画図を見ても、何年経っても変わらない。でも、東京の都市計画図言うのは、数年でどんどん変化します。商業地物件が一番価値が上がりやすいですから、そのあたりに駅近のマンションを持てばいいわけです。

―なるほど。

田中さん 私はずっとそうやってきてるんで、例えば、過去に購入した目黒の物件が、当時から3倍になっているなんてものもあります。不動産投資というと、ほとんどの人が「出口戦略を考えろ」と言うんですが、僕は違う。出口よりもまず売らないこと。親から子へ、子から孫へ。ずっと資産を保有する場合の場所を選べと言います。

自分の頭と目と足をフル活用する

―そうなると、もう東京一択ですよね?

田中さん 東京と、その他の地域の差は歴然です。高利回りに騙されず、東京の駅近く徒歩10分圏内を買えと、私は常々言っています。価値ある場所、価値ある建物、価値ある管理システム、この三要素がそろって初めて価値の永続化ができるわけですから。

―そのための必要なのが、ちゃんとした資料に基づいた仮説戦略ということですね。

田中さん 自分の頭と目と足で確認する。私は地震防災マップで地震の危険度なんかも必ず確認しますし、絶対買う前に現地に行きます。

―現地でどんなところをチェックしますか?

田中氏トーク2

田中さん まずは都市計画図を見ながら、その周囲を確認します。都市計画図と自分の感覚をすり合わせるというか。物件は郵便ポストが汚いとか、ゴミが落ちていて管理が行き届いてないとか、そういうところをしっかり見ますね。先日もシェアハウスの不正融資事件があったでしょう?物件も見ないで買ってしまった人が多いって言うから、それは絶対にダメ。

―実際に、見に行ったことで買わなかったエリアはありますか?

田中さん 舞浜のあたりですかね。震災のときに液状化が話題になったでしょ。見に行った時に、ちょっと基礎が浮き上がっていたり、「あれ?」と感じるところがあった。それで買うのをやめましたね。他にもたくさんありますよ。

―なんというか、本当にアリとキリギリスにおける、アリのような働きですね。

田中さん 愚直にコツコツやるのが一番なんです。不動産投資はドーンと稼ぐもんじゃない。うまく行ってるときは「運がいい」と思い、ダメなときは「自分の責任」だと思うこと。その気持ちが大事です。

―田中さんは、「奥さんを味方につけろ」というのも言われてますね。

田中さん だってめんどくさいでしょ、奥さんに反対されたら(笑)。不動産投資で得た収入で、たまに銀座の一等地で食事したら、「やっぱりうちのお父さんは違うんだな」と思ってもらえる。これ、すごく大事。

―(笑)。

田中さん 今の時代、年金は孫のお小遣いになっちゃうじゃない。とくに今の若い世代は年金だっていくつになったらもらえるんだかわからないんだから、備えておかないと、あとで泣くのは自分と家族ですよ。若いうちに「毎日楽しい」で遊んでいたら、ダメですね。

―田中さんは、「リオンの会」(Rich Owneを目指す会)を作られて、無料で大家仲間の相談に乗られてるんですよね。

田中さん 不動産投資なんて同僚や奥さんに中々相談できないでしょう? そういう時のためのディスカッションできる場の提供ですね。「ローンはここの銀行がいいよ」とか。

―そういう会の存在は、初心者にとってはとくにありがたいですね。

田中さん 気になるのは、「新聞読んでますか」と聞くと、「新聞取ってない」って言う人が多い。日々アンテナ立てておかないとダメよ。

田中実プロフィール

田中実公式サイト

引用元:田中実公式サイト http://tanakam.s368.xrea.com/

2019年2月現在73歳、月に100万の家賃収入を得る。1993年から日本不動産経営協会(JRMA)の会長を15年務めるなど、「サラリーマン大家」の始祖ともいえる存在。

投資オーナーの、投資オーナーによる、投資オーナーのためのざっくらばんに相談できる「Riownリオンの会」は、約20年継続している。

編集部より一言:優しくも力強い口調で、ご自身の経験を語ってくださった田中氏。物件購入前の下調べ、10年以上先を見越した投資が、田中氏の成功の鍵でした。

成功は一朝一夕ではなしえない。そして成功したとしても自分の手柄ではないということを意識する…そんな謙虚さが必要なのだと思い知りました。

田中実氏の公式サイトを見る

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